Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2008. június 19. csütörtök

Tervkritika 04 | majdnem penthouse

A Tervkritika sorozatunk következő darabja nem családi ház, hanem társasházi (újkeletű nevén lakóparki) lakás, méghozzá a legfelső szintről. Elsőként olvassuk el a rövid kommentárt:

Tisztelt Uram,
Érdeklődve olvastam a lehetőségről, épülő lakásomat áttervezés után az alábbi formában építik fel 2009 márciusára Budapest XXII. kerületében.
Egy most épülő 10 db épületet
magába foglaló lakópark egyik 9 lakásos házának legfelső szintjén elhelyezkedő lakás a szóban forgó ingatlan, az épület – földszint és 3 emelet szintszámú -, korszerű technológiával és anyagokkal épülő, tartószerkezeti rendszerét tekintve vasbeton vázas lakóépület, Porotherm vázkitöltő falakkal, 8 cm kiegészítő hőszigeteléssel. Központi kazán a földszinten külön helyiségben található. Belmagasság burkolás után 2,68 m.
Választásom azért esett erre az ingatlanra, mert liftes, 3 emeletes épület legfelső szintjét kitevő, nem tetőtéri ferde tetőhajlásokkal rendelkező, szeparálhatóságot sugalló otthont látok benne. A terasz körbeöleli a lakást, mérete nagy, de szélessége a nappali mellett biztosít ugyan nagy kihasználhatóságot…
Amennyiben érdeklődését felkeltette a számomra sokat jelentő – bár még csupán épülő – otthonom, úgy megjelentetését önre bízom.
üdvözlettel Barti András

Az alaprajz elemzése előtt azonban tegyünk egy kis kitérőt.

Érdemes megfigyelni, hogy az új lakótelepi, bocsánat lakóparki épületek, ha elég szélesek és lapos tetősek, akkor majdnem mindig hordoznak legfelül egy olyan szintet, ami a homlokzati síkhoz képest vissza van húzva, mindezt egy jogszabályi korlátozás miatt:

 A homlokzatmagasság (illetve az ebből származtatható építmény magasság) – amely az egyes építési területek egyik nagyon fontos építési előírása – a magasság túllépésének szab gátat. A jogszabály szerint, ami a homlokzatsík és a lapostető sík metszéspontjától kihúzott 45 fokos sík alatt található, az nem számít bele a homlokzat (építmény)magasságba. Vagyis nem számít bele, ha pl. egy normál magastetőt építünk. Igen ám, de sokan idegenkednek a magastetőtől, mondván az már csökkentett értékű lakást jelent, így ha az épület lapostetős és elég széles és annyira visszahúzzuk, hogy e síkon belülre kerüljünk, akkor plusz egy értékes (teljes belmagasságú) szintet nyerünk, miközben nem emelkedik az épület építménymagassága (természetesen léteznek még más túlépítést korlátozó előírások is). 

Az így létrejövő terület – a visszahúzás miatt – nyer még egy kifejezetten nagy tetőterasz lehetőségét is, ami bizonyos nagyság mellett a lakás értékét is természetesen megnöveli. Ha mindez egy jó kis panorámával és az átlagtól eltérően kialakított alaprajzzal is társul, akkor előáll a penthouse

 Mi is az a penthouse? | Nos, nem az a magazin, amire sok férfitársam gondol … eredetileg házhoz épített fészert, majd a ház tetejére helyezett kisebb építményt jelentett. Később a cselédeknek alakítottak ki lakásokat a tetőn. Az első penthouse-t 1925-ben alakították ki New Yorkban, de nagy számban csak az 1980-as évektől terjedt el, vált különlegessé és a luxus egyik szimbólumává. Az épületek tetején található lakásokhoz többnyire külön lift tartozik, vagy a legfelső emeletre csak a tulajdonos tudja irányítani a liftet. Az egyediségnek persze nagy ára van.

Most már talán érthető a címadás. Nem akarom félrevinni a témát és olyasmit számon kérni egy lakáson, amire nem is szánták…de ahhoz kellett e fenti kis kitérő, hogy érthetőek legyenek 

a tetőszinti lakás sajátosságai 

III. emeleti lakás, tetőszinti lakás, legfelső lakás, kinek hogyan tetszik. Ami a lényeg, hogy egyedül uralja a legfelső szintet, a bejárati ajtaja előtt már nem járkál el senki sem. Mivel magasan van, vélhetően kilátás is lesz, bár hogy pontosan merre, nem derült ki, vagy nem olyan érdekes, hogy említésre legyen méltó.

Továbbá szembetűnő tulajdonságuk az, hogy lényegesen keskenyebbek, mint az alattuk lévő emeleteken lévő lakások. Ez önmagában még nem lenne baj, de ha a tetőszinti lakások tervezése úgy történik, hogy a végére hagyják e szint tervezését  (mondván "oda majd egy akkora lakást teszünk, amekkora elfér"), akkor az az alaprajz bizony egy "maradék elven" fog kialakulni, vagyis olyan lesz, amennyi hely marad neki. Ha viszont ezt a szintet az épület fontos, mi több az egyik legdrágábban értékesíthető területének jelölik ki, akkor az alaprajzi kialakítása legalább olyan fontos, mint a ház többi részén.

Tovább nehezíti e szintek alaprajzi kialakítását, hogy bár jóval keskenyebbek, mint az alatta lévő szinten található lakások, azok gépészeti strangjait, szellőzőkürtőit figyelembe kell venni (pl. nem tehetjük akárhová a WC helyiséget, sőt berendezést sem), ami korlátozza az alaprajz szabad formálását és amely újabb kötöttséget jelent.

E hosszúra nyúlt bevezető és kitérők után nézzük a konkrét lakást. Két alaprajzot kaptam, egy eredetit és egy áttervezettet, így mindkettőről ejtünk szót.

hogyan spóroljunk közlekedőt? 

A visszahúzásból következően keskeny lakás lineáris kialakítást és helyiség kapcsolódást tesz csak lehetővé, így akárhogy is helyezünk el 2 hálószobát, felesleges közlekedőkkel kell bajlódnunk. Mindezt csak akkor tudjuk valamiképpen feloldani, ha a középen lévő bejárat után olyan helyiséget helyezünk el, ami önmagában is közlekedő funkcióval is bír, mint pl.  nappali vagy az étkező. Ráadásul mivel a legfelső szinten vagyunk és mivel nem járkál el előttünk senki sem (és persze, ha zárt a lépcsőház), akkor teljesen felesleges az előszoba, beléphetünk egyből a nappaliba vagy az étkezőbe is, nem szükséges a zsilip. Mindkét tervváltozat ilyen zsilippel operál, ezért ebből következően sokak számára feleslegesen vesz igénybe holt közlekedőterületet, bár van, akit meg az zavar, ha  egyből egy szobába kell belépnie.

amerikai konyha? nem, helyspórolás! 

Elterjedt szokás az ingatlanbefektetők körében, hogy a kisebb lakásokban nem külön helyiségbe, hanem magába a nappaliba helyezik a konyhát, attól el sem választva, mintha csak a szoba egy dolgozósarka volna. Ez egy minigarzonnál még talán elmegy, de nagyobb lakásnál már zavaró és nem egy esetben bútorozhatatlanná teszi a nappalit. Rendkívül csúnya megoldás, mert ezek nem amerikai konyhák, ott legalább egy pult választja szét a funkciókat. Az első változatban ilyen a konyha, a módosított változatban már sokkal jobb az elhelyezése, mert bár egy légtér továbbra is, de az étkezőnek köszönhetően térben mégis elválik.

trükközés a belerajzolt bútorokkal 

A terveken nem véletlenül szokták berajzolni a bútorokat, az eladásra kínált lakásokban pedig egyszerűen kötelező, hogy a laikus lássa, egyáltalán bútorozható-e a majdani lakása? Nos itt a bútorozás valóban be van rajzolva és mindjárt árulkodik is. Az első változatban éppen csak el lehet menni az étkező és a konyhaszekrény között, ami azért valljuk be nem egy ideális megérkezés egy lakás nappalijába, a második változatnál viszont vélhetően szándékosan még a székeket is (az asztal alá) betolva ábrázolták, mert ha normál állapotukban tették volna be, akkor egyből kiderülne, hogy a konyharészbe nem lehet bemenni, annyira kicsi a hely 

az eredeti

az áttervezett alaprajz

Bár nem ismerem az okát a 2 franciaágyas elrendezésnek, de még így is volna megtakarítandó terület a két hálószobánál, mert ehhez a lakáshoz megítélésem szerint kissé túlméretezettek. A megtakarítható terület viszont egy tágasabb nappali-étkezőt tudna eredményezni.

Legvégül pedig szót kell ejteni arról a rossz társasházi gyakorlatról, hogy a lakások tájolásánál sajnos csak annyit tartanak be, hogy elég egy szobának jó tájolásúnak lenni, a többi lehet akár északra is tájolt. Itt is ez látható. A baloldali szoba kap napot, a többi csak a lenyugvó nap igen súrolt megvilágításából fog részesülni. Nyáron, télen sohasem fog besütni a teljes hosszoldalra. Ezért és a hálószobák + fürdő elkülönítése miatt is szerencsésebb a második változat. Ha viszont ez a 2 hálószoba valóban csak éjszaka használt helyiség, akkor a tájolással nincs komolyabb baj, mert a nyári időszakban legalább nem fognak felmelegedni.

Összefoglalva, ahogy feltebb említettem, e tetőszinti lakás eredeti alaprajzi kialakítására talán kevesebb gondot fordíítottak, így ebből már sokkal jobb alaprajz nem alakítható ki,  ha viszont ezt a lakást egy magasabb értéken pozicionálták a többihez képest, akkor ez viszont már kifejezetten hibája volt a tervezésnek, mert egy ilyen lakás megérdemelne egy kicsit nagyvonalúbb tervezést és talán egy jobb tájolást.

A tervkritika nyomán tett építtetői észrevételek és kiegészítések: 

– körbenapozást a megvásárlás előtt számtalanszor ellenőriztem, mint téli, mint tavaszi és a mostani időkben a nappali felől délelőttől, a hosszanti oldal szobái felől délután valóban és kellően nagy mértékben naposak a helyiségek – az építtetővel való együttműködésem miatt hetente és több napszakban ellenőriztem a szóban forgó kérdést…- helyesen gondolta, panoráma nem jellemző, emelkedő domboldal családi házas környezetére tekint hosszan a lakás…
– Jó meglátás a „felesleges közlekedő” kérdése, rengeteg ingatlan eladásából származó tapasztalatom szerint egy bejárat köré képzett központi – ezáltal kisebb méretű – közlekedőből elosztott nappali/1-2 szoba/fürdő/wc…. számomra előnytelenül kicsinyíti, nyomja össze a lakást, használat, bentlakás közben akárhova megy az ember, mindig ezen a centrumon jár keresztül… Úgy érzem, igényeimnek megfelelőbb a bejárattól közvetlenül elérhető nappali/konyha kombináció, valamint egy ettől szeparáltabban használható-élhető hálószoba/fürdő/wc terület.
Tervkritikáját mindezen túl köszönettel veszem.
Üdvözlettel Barti András 

Ha szívesen mutatná be másoknak is a készülő/elkészült lakását vagy a házát, vagy kíváncsi arra, hogy mások mit mondanak az Önnek tetsző házról, akkor küldje meg nekünk, mi bemutatjuk és persze véleményt is mondunk róla. Ha a ház nem az Öné, de kíváncsi mások mit gondolnak róla, azt is beküldheti. A diszkréció miatt mindezt megteheti természetesen anonim módon, legfeljebb a város (+kerület) megadásával.

Hozzászólások (0): megnézem / hozzászólok

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

TERV KRITIKA
Tervkritika 191 | a funkció és a tömeg egysége

Tisztelt Koós Úr! Szeretném véleményét kérni tervezett családi házunkról a tervkritika rovatban.A telek kb.: 700 m2, saroktelek, keleti és déli utcafronttal. A beépítés módja szabadon álló, megengedett legnagyobb épületmagasság 7,5 m, maximális beépítettség: 30%, zöldterületi fedettség minimum 50%. A terület sík, jelenleg egy bontásra ítélt 10*10-es ház és egy melléképület található rajta. A déli utcafronton […]

Tervkritika 191 | a funkció és a tömeg egysége
2017. november 22. szerda
TERV KRITIKA
Tervkritika 190 | norvég társasházi lakás

Tisztelt Koós Úr! Először is gratulálok az oldalához, rengeteg hasznos információt találni rajta, ami sokaknak segítségére lehet! Bárcsak hamarabb ráleltem volna, de talán még nem késő, eddig csak előleget fizettünk és a ház sincs még teljesen kész. 🙂 Jelenleg egy másfél szobás lakást bérlünk, amiben ketten még elfértünk, de mióta 1,5 éve megszületett a kisfiunk már nagyon […]

Tervkritika 190 | norvég társasházi lakás
2017. október 9. hétfő

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább