Regisztráció/Belépés

további cikkek

Avatar
Koós Miklós
2010. február 3. szerda

8. hiba | amit az építtető elkövethet

Nem készült pénzügyi ütemezés

A saját ház megvalósításának pénzügyi hátterének pont olyan szilárdnak kell lennie, mint magának az alapozásnak. Ha valaki hitel igénybevételével építkezik, akkor ez a kényszer még erősebb, mert nem csak azt kockáztatja, hogy elúszik a költségekkel és nem tudja befejezni, hanem hosszú távon még a megszerzett, megépített javakat is elveszítheti.

Ha valaki az elmúlt időszakot elég figyelmesen szemlélte, akkor megbizonyosodhatott arról, hogy a jó ütemezés nem tréfa dolog. A viszonylagosan alacsony infláció ugyan nem olyan késztetés, mint korábban, amikor nem voltak ritkák a 30-40 %-os építőanyag áremelkedések, mégis az időnek jelentős szerepe van még mindig.

Kevesen vannak, akik megtartva a meglévő lakásukat, albérletüket…stb-t, egy újba úgy is bele tudnak fogni, hogy a régiben korlátozás nélkül benne tudnak maradni. Gyakoribb eset, hogy eladják a fejük fölül a lakást, házat. ha szerencséjük van, akkor úgy adják el, hogy az építés idejéig benne maradhatnak vagy a jobb árért kiköltöznek és vagy rokonokhoz vagy albérletbe költöznek. Akinek eddig sem volt lakása, annak továbbra is marad a bérelt ház, lakás, rokonság. Ha az építés idejére bérelt helyre kell költözni vagy időre kell kiköltözni, akkor különösen az utóbbi esetében az ütemezésbe belekerül egy igen fontos határidős paraméter.

Magának a pénzügyi ütemezésnek mindent magában kell foglalnia, mert hiába a részletes kivitelezői árajánlat, majd szerződés, rengeteg egyéb költséggel is kell számolni, amik nem feltétlenül a kivitelezőhöz kapcsolódik. Meg kell oldani a közművek bekötését, ideiglenes mérőórák, ha nincs a szerződésben, tárolóhelyiség, ideiglenes WC, közterület használat, úttakarítás, útlezárás…stb.

Ehhez jöhetnek olyan többletköltségek, amik a kivitelezés közben és a szerződésben nem voltak szabályozva és amiért a kivitelező jogosan számol fel többletdíjat. Ezek időbeni eloszlása elsősorban a kivitelezés elején jelentkeznek, sokszor egyszerre vagy legalábbis koncentráltan. Úgy röpködnek a 100 ezer Ft-ok, hogy győzzük kapkodni a fejünket.

A pénzügyi ütemezés másik fontos része az is, hogy megértsük,

a kivitelezési szerződés két fél szerződése.

Ez azt kell hogy jelentse, hogy mindkét félnek vannak jogai és mindkét fél vállal kötelezettséget is. Az építtető kötelezettsége, hogy a munkaterület biztosításán túl, a szerződés szerint elvégzett munkát időben kifizesse. Ez pontosan ugyanolyan erős kötelezettség, mint amikor elvárjuk, hogy a kivitelező jó munkát végezzen el.

Ez különösen az elején és a végén szokott gondot okozni, akkor főleg, ha hitelt veszünk igénybe. Ilyenkor okozhat gondot, hogy a hitelt adó bank mit fogad el teljesítésnek, mit mivel számol be saját résznek stb. Ha ez heteket, esetleg hónapokat vesz igénybe (amíg pl. egy ilyen természetű vita lezajlik az építtető és a bank között) addig a kivitelező kénytelen várni a jogos ellenszolgáltatásra.

Ma, a krónikus körbetartozások időszakában ez különösen megterhelő lehet, mert a kivitelezők sem rendelkeznek komolyabb tőkével vagy ha rendelkeznek is, nem szívesen fordítják ilyesmire. Manapság egy pénzügyi teljesítés megcsúszása komolyan veszélyeztetheti magát a szerződést is. Ha nem építtetőként nézzük ezt, akkor talán mindenki belátja, hogy teljesen jogosan.

Ez különösen akkor fontos, amikor a kivitelező nem csak a munkadíjat  (és persze annak minden járulékos költségét) előlegezte meg, hanem anyagot is (részben) maga vásárolt. Számos építtetővel találkoztam, aki visszaélt azzal, hogy a kivitelezővel vetette meg az anyagokat is, majd később kritizálta azt, vagy éppen kicseréltette, persze ennek minden gondját, nyűgét meghagyva a kivitelezőnek. Ennek minősített esete, hogy amikor fizetésre került a sor, akkor igyekezett valamilyen ürüggyel kitérni de legalábbis elhalasztani azt.

Nem véletlenül írtam azt, hogy a kivitelezési szerződés két fél szerződése, ha valaki nem tartja be a rá vonatkozó kötelezettséget, akkor nem marad erkölcsi és jogi alapja hogy elvárja  másik féltől a szerződés maradéktalan betartását.

Adós fizess, mondja a mondás és ez az építőipari szerződésekre is vonatkozik.

Végül, szintén a pénzügyi ütemezéshez tartozik egy látszólag távoli dolog is.  A menet közbeni változtatások. Ha a pénzügyileg elvárjuk saját magunktól is a szigort, akkor ennek vonatkoznia kell arra is, hogy ellent tudjunk állni a menet közbeni változtatás csábításának. Az ilyesmibe csak akkor vágjunk bele, ha ennek minden anyagi, idő és egyéb faktorát tisztázni tudjuk, mert különben borul a kivitelezési ütemezés, vele együtt a pénzügyi is.

Ha most megnézik a cikk végi szavazást, akkor látni fogják, hogy a válaszadók pont ezt tartották a legnagyobb saját hibájuknak, mármint hogy nem készítettek részletes pénzügyi ütemezést.

A sorozat eddig megjelent részei:
1. ismerős, megbízom benne … de kire hallgassak?
2. nincs pénzem, de építkezni akarok
3. most legyen olcsó
4. szorít az idő
5. nem kell kiviteli terv
6. kézivezérlés
7. kicsit legyen nagyobb, úgyis maradt tégla
8. nem készült pénzügyi ütemezés

Maradjanak velünk, mert ezt a témát még folytatjuk. Ha van ehhez kapcsolódó történetük, írjanak nekünk vagy hívjanak fel telefonon és meséljék el, a tanulságos történeteket közreadjuk. Ha nem akar lemaradni a folytatásról, iratkozzon fel az email értesítőnkre vagy az RSS csatornánkra.

Ön milyen hibát követett el építtetőként?

Eredmények

Betöltés ... Betöltés ...

Hozzászólások (1): megnézem / hozzászólok

  • Avatar

    bobo

    2010. február 8. hétfő - 10:10

    #60685

    Én ugyan lakásfelújításnál, de szerencsére mindent magam intéztem, és tényleg olcsóbb volt.

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

JÓTANÁCS
Ilyen PVC padló nem való kórházi folyosóra

4 dolgot tudok feltételezni: nem határoztak meg követelményértéket, miszerint milyen kopásállóságú padló szükséges egy forgalmas kórházi folyosóra-lépcsőházra rossz követelményértéket határoztak meg (pl. egy lakás hálószoba igényei) a kivitelező/forgalmazó/gyártó félrevezette a beruházót nincs itt semmi látnivaló, a kórházi folyosók már csak ilyenek és kész…

Ilyen PVC padló nem való kórházi folyosóra
2017. július 1. szombat
TERV KRITIKA
Miért ne tervezhetné meg egy építtető maga a házát?

Megtervezheti. Kereshet is egy olyan építészt, aki aláírja. Valószínüleg még találni is fog, majd utána mindenkinek el is mesélheti, hogy lám ezt ő is meg tudja csinálni, nem olyan nagy etvasz ez. Ezrével épültek ilyen házak. Egy magyar mindenhez ért. Ezermester. Miért, építészek talán nem terveznek ronda és vacak házakat? De. Mi akkor itt a […]

Miért ne tervezhetné meg egy építtető maga a házát?
2014. november 26. szerda

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább 

legutóbbi hozzászólások