Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2013. augusztus 14. szerda

Telekkeresés 6. | elő-, oldal- és hátsókert

Telek keresés címen újraindítottuk a 2008-as sorozat-unkat. A múlt héten a meglévő épületek (beépített telkek) vásárlás utáni átalakításával, felújításával foglalkozunk.

A mostani és az ezt követő cikkeinkben azoknak szeretnénk tanácsokat adni, akik üres telket keresnek elképzeléseinek megvalósításához. Igyekszünk az építési előírásokra a kiszemelt telek adottságaira koncentrálni.

Mivel az elmúlt évtizedekben jelentős volt a lakásépítés, Magyarországon pedig európai léptékkel mérve is arányaiban túl sok családi ház épült, az egyébként már régen beépített környékű, megvásárolható üres telkek száma meglehetősen korlátozott. Azért fogalmazok így, mert a települések újabb és újabb területeket szabadítanak fel építési területté és általában lakópark néven kezdik árusitani a közművekkel, útcsatlakozással kialakított üres telkeket. Az előzőek között igen sok a nehezen beépíthető telek (sokuk nem véletlenül nem kelt az elmúlt évtizedekben), ezeknél nem ritka a jelentős lejtés, az utca felőli nehézkes megközelítés, a közművek megoldatlansága vagy csak bonyolult bekötése (pl messze van a gázvezeték vagy átemelő kell a szennyviznek).

A kiparcellázott telkek esetén – legalábbis az elején – fennáll a választás lehetősége, ráadásul a telkek jelentős része hasonló adottságú és méretű, azonos építési előírásokkal. Van egy speciális építési terület, ami átmenet a kettő között, ezek a korábban kiskerteknek, szőlőknek fenntartott hétvégi házas telkek, amiket a tulajdonosaik elkezdtek állandó ottartózkodásra átalakítani és a tömeges igények nyomán a települések átsoroltak normál építési területté. Ilyen telkek találhatóak pl. Pécsen is a hegyoldalban, nem kevés gondot okozva a járhatatlan utakkal, a nehézgépjárművekkel (pl. betonmixer-rel) megközelíthetetlen telkekkel, részleges közművesítéssel. E területekre általában speciális beépítési szabályokat alkotnak a települések.

Nézzük végig – egy-egy fontosabb témának külön-külön cikket szentelvemelyek a legfontosabb építési előírások?

Előkert

A méretét a helyi építési előírások határozzák meg. Zártsorú, városias beépítésnél az előkert lehet akár 0 méter is természetesen, de a legtöbb esetben minumum 5 méter, amiből az következik, hogy mivel legtöbbször csak a minimumát határozzák meg, ténylegesen lehet ennél jelentősen több is, ha pl. valami speciális ok ezt indokolja (szomszédok, belátás, benapozás…stb). A helyi építési szabályzat meghatározhat kötelező építési vonalat, amitől nem lehet eltérni. Ezt indokolhatja utcaképi megfontolás, de sokszor előfordul utcák rendezése, szélesítése kapcsán is, ahogy pl. a fent említett korábbi szőlőskertek keskeny utcáinál pl. az utcaszélesítés miatt a település kisajátítással számol, így ez érintheti nemcsak a beépíthetőséget, de az előkertet is.

beepitesi vonal

a piros vonal jelzi a kötelező beépítési vonalat a zöld sraffozás a be nem építhető területet (védett erdő)

Oldalkert

Az oldalkert méretét is a helyi szabályozás állapítja meg – ami szabadonálló beépítésnél általában min. 3 méter – de a méretezésénél, az előírásokon túl figyelembe kell venni a meglévő adottságokat is. Ez akkor lehet fontos, ha a szomszédos telek tulajdonosa pl. nem szabályosan építette meg a házát és így az előírtnál kisebb oldalkertet hagyott el. Ez esetben a később építkező (építési) jogai sajnálatosan csorbát szenvednek, mivel ilyenkor nem használhatja ki az oldalkert méretét, mert új épület pl. a tűztávolsági előírásoknak nem felelne meg. Ha nem is sokszor, de magam is találkoztam ilyen esettel és bizony volt, hogy emiatt 1 m-rel keskenyebb épületet tudott csak a később építkező építeni, mint amit építhetett volna.

Az oldalkert mérete a beépítési módnál válik igazán fontossá, hiszen pl. az oldalhatáros módnál ez 0 métert jelent (a beépítési módokról a következő részben lesz szó).

oldalhataros-beepites

Hátsókert

A hátsókert mérete általában minimum 6 m, ami a legtöbb esetben ennél (jóval) többre adódik, de egy hosszú telek esetében korlátozhatják a telkek beépítését, ha az pl. védett erdővel határos. Ilyen esetben meghatározzák, a telek mekkora része vehető figyelembe a beépítés szempontjából (pl. beépítettség, hátsókert). Nem ritka, ha egy hosszú teleknél a hátsókert mérete akár min. 40-50 m, de mert pl. védett erdővel határos vagy más ok miatt védőtávolságot kell betartani ez a távolság csak csökkentve vehető figyelembe.

hatsokert

az OTÉK vonatkozó elő-, oldal- és hátsókert előírásai

35. § (1)102 Építési határvonalra helyezett épületrész esetén az építési határvonalra a végleges külső (vakolt vagy burkolt) felületnek kell kerülnie. Az előírt legkisebb elő-, és oldalkert méretén belül épületrész – az 1,0 m-nél nem nagyobb kiállású eresz, 0,6 m-nél nem nagyobb kiállású angolakna és alaptest, valamint az építmény alagsori vagy pinceszinti megközelítését biztosító lépcső vagy lejtő és annak támfala, továbbá a (8)-(9) bekezdésben és a helyi építési szabályzatban foglaltak kivételével – nem állhat.

(2)103 Az előkert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ennek hiányában a kialakult állapotnak megfelelő vagy 5,0 m.

(3) Az oldalkert legkisebb szélességét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:104

  • a) szabadon álló és ikresen csatlakozó beépítési mód esetén a 36. § (2) bekezdése szerint meghatározott legkisebb távolság felénél,
  • b)105 oldalhatáron álló beépítési mód esetén 4 m-nél,
  • c)106

(4)107 A hátsókert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:

  • – sem 6,0 m-nél,
  • – sem az épület hátsókertre néző tényleges beépítési magasságának mértékénél.

(5) A saroktelek elő- és oldalkertnek nem minősülő részén a hátsókertre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.

(6)108 Az elő- és oldalkert előírt legkisebb méretén belül nem lehet:

  • – növénytermesztés céljára szolgáló kerti növényház (üvegház), fóliasátor,
  • – tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárgy,
  • – árnyékszék,
  • – kemence, húsfüstölő,
  • – állatkifutó,
  • – trágyatároló, komposztáló, továbbá
  • – siló, nem terepszint alatti vagy terepszint alatti fedetlen kialakítású ömlesztett anyag-, folyadék- vagy gáztároló.

(7)109 A hátsókert előírt legkisebb méretén belül – a szükséges védőtávolságok megtartásával – valamennyi melléképítmény, továbbá mosókonyha, nyárikonyha, gépkocsi és egyéb tároló épület elhelyezhető. Növényházat (üvegházat), fóliasátrat a 31. § rendelkezéseinek keretei között – helyi építési szabályzat és szabályozási terv eltérő rendelkezése hiányában – a teleknek a szomszédos telekkel közös határától legalább 1,50 m távolságra szabad elhelyezni.110

(8)111 Az épületek utólagos hőszigetelése és homlokzatburkolása az elő-, oldal- és hátsókert méretét, valamint a telek homlokvonalára kiépített épület esetében a közterületet csökkentheti. A telek beépítettsége ennek megfelelően eltérhet az övezetre előírt megengedett legnagyobb beépítettség mértékétől.

(9)112 Építési határvonalon kívülre eső épületrész

  • a) az előkertbe a legalább 5,0 m-es előkertméret,
  • b) a telek közterületi homlokvonalára helyezett épületeken a közterület fölé – a 39. § (1) bekezdésében foglaltakat is figyelembe véve – a legalább 12 m szélességgel szabályozott közterület,
  • c) az oldalkertbe – legfeljebb 1,0 m-es benyúlással – a legalább 4,0 m-es oldalkert méret esetében létesíthető.

(10)113 A (9) bekezdés szerinti túlnyúló épületrész hossza legfeljebb az adott teljes épület homlokzathosszának 4/5-e, legnagyobb szélessége (kiugrása) legfeljebb 1,0 m lehet. Az épületkiugrás a szomszédos telek határától legalább a kiugrás másfélszeresének megfelelő, de legalább 1,0 m távolságra lehet.

Hozzászólások (22): megnézem / hozzászólok

  • kritizator

    2016. július 3. vasárnap - 08:51

    #110708

    Kedves Miklós!

    Segítene egy probléma megoldásában?

    Az OTÉK-ban hogyan kell értelmezni a túlnyúlást (benyúlást)?

    „35. §

    (9)Építési határvonalon kívülre eső épületrész

    az oldalkertbe – legfeljebb 1,0 m-es benyúlással – a legalább 4,0 m-es oldalkert méret

    esetében létesíthető.”

    Itt a 4,0 m-es oldalkert méret a benyúlás előtti, vagy a benyúlás utáni állapot oldalkert mérete?

    Kösz.

  • kritizator

    2016. július 11. hétfő - 06:45

    #110811

    Na, jön a következő gond:

    Az építészünk szerint az ÉDTR-ben kiadott “HATÓSÁGI BIZONYÍTVÁNY” ellen nem lehet fellebbezni.

    Ha ez valóban így van, Ön szerint mennyire okos döntés az, hogy – bízva abban, hogy jól értelmezzük a jogszabályt – , mégis a nagyobb benyúlás (1 m-es) mellett döntünk, hiszen az építésünk csak bejelentés köteles lesz? Mennyit kockáztatunk? Bontás vagy pénzbüntetést lehet a vége Ön szerint?

    • kritizator

      2016. július 13. szerda - 13:51

      #110833

      Kedves Miklós!

      Nem akarom sürgetni, de …

      Köszönöm!

  • Pető János

    2016. július 14. csütörtök - 01:00

    #110845

    Ket. 83. §.
    (4) A hatósági bizonyítvány tartalmát – az ellenkező bizonyításáig – mindenki köteles elfogadni.

    (5) A hatósági bizonyítvány ellen az ellenérdekű ügyfél nem élhet fellebbezéssel, de a hatósági bizonyítvány felhasználási célja szerinti eljárásban bizonyíthatja, hogy a hatósági bizonyítvány tartalma valótlan.

    • kritizator

      2016. július 14. csütörtök - 06:43

      #110847

      Tetszik az 5-ös pont:-)

      a.) Akkor én most ügyfél vagyok vagy ellenérdekű ügyfél?
      b.) “bizonyíthatja, hogy a hatósági bizonyítvány tartalma valótlan”
      ügyfél: valótlan
      hatóság: nem
      ügyfél: valótlan
      hatóság: nem …

      (fentebb még arról volt szó, hogy megfellebbezhető az ügy, most meg arról van szó, hogy mégse)

      • Pető János

        2016. július 14. csütörtök - 13:04

        #110852

        Igen, az kérdés, hogy ellenérdekű ügyfélnek tekinthető-e a kérelmező, ha neki hátrányos tartalmú a hatósági bizonyítvány.
        A felhasználás célja szerinti eljárásban bizonyíthatja….
        Csakhogy a bejelentés nem hatósági eljárás. 22-es csapdája.

        Illetve ha rendészeti eljárás keletkezik, abban lehet bizonyítani a hatósági bizonyítvány tartalmának valótlanságát.

        Ennyiből mégis jobb egy hatósági engedély alapján történő építkezés, mert ott később kevesebb a vitaható kérdés, legfeljebb a semmiség játszhat még.

  • Dr. Eőry Ajándék

    2017. augusztus 31. csütörtök - 14:13

    #116405

    Kedves Miklós!

    Az előkert méretével kapcsolatosan szeretném a segítségét kérni. Telket vásároltunk egy faluban, ahol nincs HÉSZ, ezért az építész miniHÉSZ-t készített. A szomszédos házak jelentős részének nincs előkertje, más részének változó. A ház tervei elkészültek és a kitűzés kapcsán világossá vált, hogy a ház végénél álló diófa 1,5-2 méterrel “belógna” a házba. Kértük, hogy a jelenleg 3,4 m-es előkertet csökkentse a tervező 2 méterrel, hogy ne kelljen csonkolnunk a fát, de ezt elutasította arra hivatkozva, hogy régen ezen a telken állt egy ház, és ő annak a helyére tervezte a mi épületünket, és ezt érzi 100%-osan biztonságosnak.

    Az Ön véleménye szerint van-e lehetőség az előkert csökkentésére, hogy ne kelljen csonkolni a fát?

  • Lilla

    2017. szeptember 28. csütörtök - 18:14

    #116538

    Kedves Miklós!

    Oldalkert méretével kapcsolatban szeretném a segítségét kérni. Egy családi házról van szó, aminek van nagy első és hátsó kertje, a ház és a szomszéd kerítése között pedig kb. 3 méter távolság van. Oldalra szeretnénk bővíteni az épületet, így ez a távolság csökenne, kb. 1 méter maradna, hogy az elsőkertből a hásóba lehessen jutni. Nem találtam a budafoki szabályzatban konkrét méter meghatározást az oldalkertre vonatkozóan, ezért fordultam Önhöz.

    Segítségét előre is köszönöm!

  • Csányi Bence

    2017. november 7. kedd - 20:07

    #116678

    Tisztelt Miklós!

    Előkertre vonatkozóan lenne egy kérdésem. A telkem övezetére az OTÉK 35. paragrafusa vonatkozik, más megkötés, pl építési vonal nincs. A telkemre oldalhatáron álló beépítésaz előírt, azonban a HÉSZben szintén benne van, hogy amennyiben a telek ebben a lakóövezetben 20 méternél szélesebb (ez a telek 22m széles), úgy az épület szabadonállóként is elhelyezhető.
    A szomszéd telken álló háznál az előkert mérete kb 40 méter, szerintem ő is szabadonállóként helyezhette el, részben azért, mert az utcafront szintje alacsonyan van, és a gerincre akart építkezni, így tennék hát én is.

    A kérdésem az, hogy nálam az előkert mérete mekkora lehet? Be kell tartanom az 5 métert az utcafronttól, vagy szabadonállóként elhelyezve a telek közepére, hátra is építkezhetek? (Így az előkert kb 30-40 méter lenne. Előírt építési vonal nincs, más megkötés nincs, csak az OTÉKra hovatkoznak a HÉSZben.

    Válaszát előre is köszönöm!

  • Molnár Norbert

    2018. május 11. péntek - 08:50

    #117912

    Tisztelt Miklós!

    A 35§ (10) bekezdés szerint az előkertet illetve oldalkertet csökkentő túlnyúló épületrész szélessége 1,0m lehet. Az 1,0 méteren belül kell lennie az ereszcsatornának is, vagy csak ez ereszvonalnak, vagy esetleg csak a függőleges falszerkezetnek?

    Válaszát előre is köszönöm.

    Üdvözlettel
    Molnár Norbert

  • Jászai Beatrix

    2018. október 8. hétfő - 14:53

    #118755

    Kedves Miklós!
    Nyúlványos telek előkertjének helyét szeretném rendezni. A nyúlvány 5 méteren van kapcsolatban az utcával, és mintegy 25 méter hosszú. Két oldalról pedig egy magánút veszi körbe a telket. A magánút felől a telek két oldalán is az előírt 5 méteres előkertet hagytuk a terveken. A főépítész azonban úgy találta, hogy ahol a nyél véget ér (nem az utca felőli vége), onnan is 5 méteres előkertet kell hagyni (a két telek között), különben nem felel meg az OTÉK előírásainak. Sajnos semmit nem találtam nyúlványos telek esetére, az előkert illetve oldalkert definíciója alapján nem tudtam kivenni, hogy miért nem elegendő az oldalkertnek megfelelő távolságot tartani.
    Ön szerint mire vonatkozik az állítása a főépítésznek, minek nem felel meg? Helyi szokásokra lehet-e hivatkozni a hatóságnak?
    Köszönöm válaszát előre is,
    Jászai Beatrix

  • kritizátor

    2018. október 10. szerda - 07:38

    #118778

    szerintem igaza van a főépítésznek, de azért lehetne rugalmasabb is
    az az előkert, illetve annak hiánya, jelen esetben senkit nem zavar.

    megj: nem vagyok építész

  • János

    2018. október 31. szerda - 23:33

    #118919

    Tisztelt Miklós!

    Az egyszerü bejelentésnél a HÉSZ övezeteire vonaktkozó minimális teleknagyság és telekszélességet figyelembe kell-e venni.
    Az étv. szerint csak a maximális beépíthetőséget.
    Az Oték szerint viszont az építési telek fogalma:
    “Építési telek: az a telek,
    a) amely beépítésre szánt területen fekszik,
    b) az építési szabályoknak megfelelően kialakított,”

    Valamint már kialakult telekszélességnél pl 9,5 méter, lehet-e építkezni ha a HÉSZ az övezetre minimális telekszélességnek 16m -t ír elő.
    Sok ellentmondást találtam ezzel kapcsolatban.
    Hogy csak telekalaķításnál kell figyelembe venni. Mindezt építésügyi hatóságnál.
    Válaszát előre is köszönöm!

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

JÓTANÁCS
Építsek házat vagy használtat vegyek? 3. rész

A témáról már több ízben írtunk, többek között a Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál? című cikkekben, a mostani 3 részes kis sorozatunkban igyekeztünk összeszedni a legfontosabbakat és párba állítani, kinek melyik lakásépítési mód való, melyiknek milyen előnyei és hátrányai vannak. Az első részben az új épület építésével kapcsolatos előnyökről és hátrányokról írtunk, a másodikban a meglévő épületek átalakításáról, ebben a […]

Építsek házat vagy használtat vegyek? 3. rész
2014. április 28. hétfő
JÓTANÁCS
Építsek házat vagy használtat vegyek? 2. rész

A témáról már több ízben írtunk, többek között a Telekkeresés 5. | Meglévő ház korszerűsítése illetve a Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál? című cikkekben, a mostani 3 részesre tervezett kis sorozatunkban igyekszünk összeszedni a legfontosabbakat és párba állítani, kinek melyik lakásépítési mód való, melyiknek milyen előnyei és hátrányai vannak. Az első részben az új épület építésével kapcsolatos előnyökről és hátrányokról […]

Építsek házat vagy használtat vegyek? 2. rész
2014. április 25. péntek

szolgálati közlemény

 

 

 

2018. december 1-től december 31-ig irodán kívül leszek. Amennyiben a koos.hu oldallal vagy a megjelent cikkekkel kapcsolatban véleménye, észrevétele lenne, kérem forduljon bizalommal Tóth Szilveszter építész kollégámhoz és barátomhoz a tothszilveszter.koos.hu@gmail.com emailcímen. Ezen időszakra ő lesz a koos.hu adminisztrátora és moderátora. 

Koós Miklós építész

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább