Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2013. augusztus 14. szerda

Telekkeresés 6. | elő-, oldal- és hátsókert

Telek keresés címen újraindítottuk a 2008-as sorozat-unkat. A múlt héten a meglévő épületek (beépített telkek) vásárlás utáni átalakításával, felújításával foglalkozunk.

A mostani és az ezt követő cikkeinkben azoknak szeretnénk tanácsokat adni, akik üres telket keresnek elképzeléseinek megvalósításához. Igyekszünk az építési előírásokra a kiszemelt telek adottságaira koncentrálni.

Mivel az elmúlt évtizedekben jelentős volt a lakásépítés, Magyarországon pedig európai léptékkel mérve is arányaiban túl sok családi ház épült, az egyébként már régen beépített környékű, megvásárolható üres telkek száma meglehetősen korlátozott. Azért fogalmazok így, mert a települések újabb és újabb területeket szabadítanak fel építési területté és általában lakópark néven kezdik árusitani a közművekkel, útcsatlakozással kialakított üres telkeket. Az előzőek között igen sok a nehezen beépíthető telek (sokuk nem véletlenül nem kelt az elmúlt évtizedekben), ezeknél nem ritka a jelentős lejtés, az utca felőli nehézkes megközelítés, a közművek megoldatlansága vagy csak bonyolult bekötése (pl messze van a gázvezeték vagy átemelő kell a szennyviznek).

A kiparcellázott telkek esetén – legalábbis az elején – fennáll a választás lehetősége, ráadásul a telkek jelentős része hasonló adottságú és méretű, azonos építési előírásokkal. Van egy speciális építési terület, ami átmenet a kettő között, ezek a korábban kiskerteknek, szőlőknek fenntartott hétvégi házas telkek, amiket a tulajdonosaik elkezdtek állandó ottartózkodásra átalakítani és a tömeges igények nyomán a települések átsoroltak normál építési területté. Ilyen telkek találhatóak pl. Pécsen is a hegyoldalban, nem kevés gondot okozva a járhatatlan utakkal, a nehézgépjárművekkel (pl. betonmixer-rel) megközelíthetetlen telkekkel, részleges közművesítéssel. E területekre általában speciális beépítési szabályokat alkotnak a települések.

Nézzük végig – egy-egy fontosabb témának külön-külön cikket szentelvemelyek a legfontosabb építési előírások?

Előkert

A méretét a helyi építési előírások határozzák meg. Zártsorú, városias beépítésnél az előkert lehet akár 0 méter is természetesen, de a legtöbb esetben minumum 5 méter, amiből az következik, hogy mivel legtöbbször csak a minimumát határozzák meg, ténylegesen lehet ennél jelentősen több is, ha pl. valami speciális ok ezt indokolja (szomszédok, belátás, benapozás…stb). A helyi építési szabályzat meghatározhat kötelező építési vonalat, amitől nem lehet eltérni. Ezt indokolhatja utcaképi megfontolás, de sokszor előfordul utcák rendezése, szélesítése kapcsán is, ahogy pl. a fent említett korábbi szőlőskertek keskeny utcáinál pl. az utcaszélesítés miatt a település kisajátítással számol, így ez érintheti nemcsak a beépíthetőséget, de az előkertet is.

beepitesi vonal

a piros vonal jelzi a kötelező beépítési vonalat a zöld sraffozás a be nem építhető területet (védett erdő)

Oldalkert

Az oldalkert méretét is a helyi szabályozás állapítja meg – ami szabadonálló beépítésnél általában min. 3 méter – de a méretezésénél, az előírásokon túl figyelembe kell venni a meglévő adottságokat is. Ez akkor lehet fontos, ha a szomszédos telek tulajdonosa pl. nem szabályosan építette meg a házát és így az előírtnál kisebb oldalkertet hagyott el. Ez esetben a később építkező (építési) jogai sajnálatosan csorbát szenvednek, mivel ilyenkor nem használhatja ki az oldalkert méretét, mert új épület pl. a tűztávolsági előírásoknak nem felelne meg. Ha nem is sokszor, de magam is találkoztam ilyen esettel és bizony volt, hogy emiatt 1 m-rel keskenyebb épületet tudott csak a később építkező építeni, mint amit építhetett volna.

Az oldalkert mérete a beépítési módnál válik igazán fontossá, hiszen pl. az oldalhatáros módnál ez 0 métert jelent (a beépítési módokról a következő részben lesz szó).

oldalhataros-beepites

Hátsókert

A hátsókert mérete általában minimum 6 m, ami a legtöbb esetben ennél (jóval) többre adódik, de egy hosszú telek esetében korlátozhatják a telkek beépítését, ha az pl. védett erdővel határos. Ilyen esetben meghatározzák, a telek mekkora része vehető figyelembe a beépítés szempontjából (pl. beépítettség, hátsókert). Nem ritka, ha egy hosszú teleknél a hátsókert mérete akár min. 40-50 m, de mert pl. védett erdővel határos vagy más ok miatt védőtávolságot kell betartani ez a távolság csak csökkentve vehető figyelembe.

hatsokert

az OTÉK vonatkozó elő-, oldal- és hátsókert előírásai

35. § (1)102 Építési határvonalra helyezett épületrész esetén az építési határvonalra a végleges külső (vakolt vagy burkolt) felületnek kell kerülnie. Az előírt legkisebb elő-, és oldalkert méretén belül épületrész – az 1,0 m-nél nem nagyobb kiállású eresz, 0,6 m-nél nem nagyobb kiállású angolakna és alaptest, valamint az építmény alagsori vagy pinceszinti megközelítését biztosító lépcső vagy lejtő és annak támfala, továbbá a (8)-(9) bekezdésben és a helyi építési szabályzatban foglaltak kivételével – nem állhat.

(2)103 Az előkert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ennek hiányában a kialakult állapotnak megfelelő vagy 5,0 m.

(3) Az oldalkert legkisebb szélességét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:104

  • a) szabadon álló és ikresen csatlakozó beépítési mód esetén a 36. § (2) bekezdése szerint meghatározott legkisebb távolság felénél,
  • b)105 oldalhatáron álló beépítési mód esetén 4 m-nél,
  • c)106

(4)107 A hátsókert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:

  • – sem 6,0 m-nél,
  • – sem az épület hátsókertre néző tényleges beépítési magasságának mértékénél.

(5) A saroktelek elő- és oldalkertnek nem minősülő részén a hátsókertre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.

(6)108 Az elő- és oldalkert előírt legkisebb méretén belül nem lehet:

  • – növénytermesztés céljára szolgáló kerti növényház (üvegház), fóliasátor,
  • – tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárgy,
  • – árnyékszék,
  • – kemence, húsfüstölő,
  • – állatkifutó,
  • – trágyatároló, komposztáló, továbbá
  • – siló, nem terepszint alatti vagy terepszint alatti fedetlen kialakítású ömlesztett anyag-, folyadék- vagy gáztároló.

(7)109 A hátsókert előírt legkisebb méretén belül – a szükséges védőtávolságok megtartásával – valamennyi melléképítmény, továbbá mosókonyha, nyárikonyha, gépkocsi és egyéb tároló épület elhelyezhető. Növényházat (üvegházat), fóliasátrat a 31. § rendelkezéseinek keretei között – helyi építési szabályzat és szabályozási terv eltérő rendelkezése hiányában – a teleknek a szomszédos telekkel közös határától legalább 1,50 m távolságra szabad elhelyezni.110

(8)111 Az épületek utólagos hőszigetelése és homlokzatburkolása az elő-, oldal- és hátsókert méretét, valamint a telek homlokvonalára kiépített épület esetében a közterületet csökkentheti. A telek beépítettsége ennek megfelelően eltérhet az övezetre előírt megengedett legnagyobb beépítettség mértékétől.

(9)112 Építési határvonalon kívülre eső épületrész

  • a) az előkertbe a legalább 5,0 m-es előkertméret,
  • b) a telek közterületi homlokvonalára helyezett épületeken a közterület fölé – a 39. § (1) bekezdésében foglaltakat is figyelembe véve – a legalább 12 m szélességgel szabályozott közterület,
  • c) az oldalkertbe – legfeljebb 1,0 m-es benyúlással – a legalább 4,0 m-es oldalkert méret esetében létesíthető.

(10)113 A (9) bekezdés szerinti túlnyúló épületrész hossza legfeljebb az adott teljes épület homlokzathosszának 4/5-e, legnagyobb szélessége (kiugrása) legfeljebb 1,0 m lehet. Az épületkiugrás a szomszédos telek határától legalább a kiugrás másfélszeresének megfelelő, de legalább 1,0 m távolságra lehet.

Hozzászólások (18): megnézem / hozzászólok

  • kritizator

    2016. július 3. vasárnap - 08:51

    #110708

    Kedves Miklós!

    Segítene egy probléma megoldásában?

    Az OTÉK-ban hogyan kell értelmezni a túlnyúlást (benyúlást)?

    „35. §

    (9)Építési határvonalon kívülre eső épületrész

    az oldalkertbe – legfeljebb 1,0 m-es benyúlással – a legalább 4,0 m-es oldalkert méret

    esetében létesíthető.”

    Itt a 4,0 m-es oldalkert méret a benyúlás előtti, vagy a benyúlás utáni állapot oldalkert mérete?

    Kösz.

  • kritizator

    2016. július 11. hétfő - 06:45

    #110811

    Na, jön a következő gond:

    Az építészünk szerint az ÉDTR-ben kiadott “HATÓSÁGI BIZONYÍTVÁNY” ellen nem lehet fellebbezni.

    Ha ez valóban így van, Ön szerint mennyire okos döntés az, hogy – bízva abban, hogy jól értelmezzük a jogszabályt – , mégis a nagyobb benyúlás (1 m-es) mellett döntünk, hiszen az építésünk csak bejelentés köteles lesz? Mennyit kockáztatunk? Bontás vagy pénzbüntetést lehet a vége Ön szerint?

    • kritizator

      2016. július 13. szerda - 13:51

      #110833

      Kedves Miklós!

      Nem akarom sürgetni, de …

      Köszönöm!

  • Pető János

    2016. július 14. csütörtök - 01:00

    #110845

    Ket. 83. §.
    (4) A hatósági bizonyítvány tartalmát – az ellenkező bizonyításáig – mindenki köteles elfogadni.

    (5) A hatósági bizonyítvány ellen az ellenérdekű ügyfél nem élhet fellebbezéssel, de a hatósági bizonyítvány felhasználási célja szerinti eljárásban bizonyíthatja, hogy a hatósági bizonyítvány tartalma valótlan.

    • kritizator

      2016. július 14. csütörtök - 06:43

      #110847

      Tetszik az 5-ös pont:-)

      a.) Akkor én most ügyfél vagyok vagy ellenérdekű ügyfél?
      b.) “bizonyíthatja, hogy a hatósági bizonyítvány tartalma valótlan”
      ügyfél: valótlan
      hatóság: nem
      ügyfél: valótlan
      hatóság: nem …

      (fentebb még arról volt szó, hogy megfellebbezhető az ügy, most meg arról van szó, hogy mégse)

      • Pető János

        2016. július 14. csütörtök - 13:04

        #110852

        Igen, az kérdés, hogy ellenérdekű ügyfélnek tekinthető-e a kérelmező, ha neki hátrányos tartalmú a hatósági bizonyítvány.
        A felhasználás célja szerinti eljárásban bizonyíthatja….
        Csakhogy a bejelentés nem hatósági eljárás. 22-es csapdája.

        Illetve ha rendészeti eljárás keletkezik, abban lehet bizonyítani a hatósági bizonyítvány tartalmának valótlanságát.

        Ennyiből mégis jobb egy hatósági engedély alapján történő építkezés, mert ott később kevesebb a vitaható kérdés, legfeljebb a semmiség játszhat még.

  • Dr. Eőry Ajándék

    2017. augusztus 31. csütörtök - 14:13

    #116405

    Kedves Miklós!

    Az előkert méretével kapcsolatosan szeretném a segítségét kérni. Telket vásároltunk egy faluban, ahol nincs HÉSZ, ezért az építész miniHÉSZ-t készített. A szomszédos házak jelentős részének nincs előkertje, más részének változó. A ház tervei elkészültek és a kitűzés kapcsán világossá vált, hogy a ház végénél álló diófa 1,5-2 méterrel “belógna” a házba. Kértük, hogy a jelenleg 3,4 m-es előkertet csökkentse a tervező 2 méterrel, hogy ne kelljen csonkolnunk a fát, de ezt elutasította arra hivatkozva, hogy régen ezen a telken állt egy ház, és ő annak a helyére tervezte a mi épületünket, és ezt érzi 100%-osan biztonságosnak.

    Az Ön véleménye szerint van-e lehetőség az előkert csökkentésére, hogy ne kelljen csonkolni a fát?

  • Lilla

    2017. szeptember 28. csütörtök - 18:14

    #116538

    Kedves Miklós!

    Oldalkert méretével kapcsolatban szeretném a segítségét kérni. Egy családi házról van szó, aminek van nagy első és hátsó kertje, a ház és a szomszéd kerítése között pedig kb. 3 méter távolság van. Oldalra szeretnénk bővíteni az épületet, így ez a távolság csökenne, kb. 1 méter maradna, hogy az elsőkertből a hásóba lehessen jutni. Nem találtam a budafoki szabályzatban konkrét méter meghatározást az oldalkertre vonatkozóan, ezért fordultam Önhöz.

    Segítségét előre is köszönöm!

  • Csányi Bence

    2017. november 7. kedd - 20:07

    #116678

    Tisztelt Miklós!

    Előkertre vonatkozóan lenne egy kérdésem. A telkem övezetére az OTÉK 35. paragrafusa vonatkozik, más megkötés, pl építési vonal nincs. A telkemre oldalhatáron álló beépítésaz előírt, azonban a HÉSZben szintén benne van, hogy amennyiben a telek ebben a lakóövezetben 20 méternél szélesebb (ez a telek 22m széles), úgy az épület szabadonállóként is elhelyezhető.
    A szomszéd telken álló háznál az előkert mérete kb 40 méter, szerintem ő is szabadonállóként helyezhette el, részben azért, mert az utcafront szintje alacsonyan van, és a gerincre akart építkezni, így tennék hát én is.

    A kérdésem az, hogy nálam az előkert mérete mekkora lehet? Be kell tartanom az 5 métert az utcafronttól, vagy szabadonállóként elhelyezve a telek közepére, hátra is építkezhetek? (Így az előkert kb 30-40 méter lenne. Előírt építési vonal nincs, más megkötés nincs, csak az OTÉKra hovatkoznak a HÉSZben.

    Válaszát előre is köszönöm!

  • Molnár Norbert

    2018. május 11. péntek - 08:50

    #117912

    Tisztelt Miklós!

    A 35§ (10) bekezdés szerint az előkertet illetve oldalkertet csökkentő túlnyúló épületrész szélessége 1,0m lehet. Az 1,0 méteren belül kell lennie az ereszcsatornának is, vagy csak ez ereszvonalnak, vagy esetleg csak a függőleges falszerkezetnek?

    Válaszát előre is köszönöm.

    Üdvözlettel
    Molnár Norbert

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

JÓTANÁCS
Építsek házat vagy használtat vegyek? 3. rész

A témáról már több ízben írtunk, többek között a Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál? című cikkekben, a mostani 3 részes kis sorozatunkban igyekeztünk összeszedni a legfontosabbakat és párba állítani, kinek melyik lakásépítési mód való, melyiknek milyen előnyei és hátrányai vannak. Az első részben az új épület építésével kapcsolatos előnyökről és hátrányokról írtunk, a másodikban a meglévő épületek átalakításáról, ebben a […]

Építsek házat vagy használtat vegyek? 3. rész
2014. április 28. hétfő
JÓTANÁCS
Építsek házat vagy használtat vegyek? 2. rész

A témáról már több ízben írtunk, többek között a Telekkeresés 5. | Meglévő ház korszerűsítése illetve a Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál? című cikkekben, a mostani 3 részesre tervezett kis sorozatunkban igyekszünk összeszedni a legfontosabbakat és párba állítani, kinek melyik lakásépítési mód való, melyiknek milyen előnyei és hátrányai vannak. Az első részben az új épület építésével kapcsolatos előnyökről és hátrányokról […]

Építsek házat vagy használtat vegyek? 2. rész
2014. április 25. péntek

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább