Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2016. január 10. vasárnap

Tervkritika 139 | engedélyeztetés után, kivitelezés előtt

tervkritika-139-homlokzat-szines

Ismét egy már engedélyezett tervet kaptunk a tervkritikára:

Tisztelt Koós Miklós úr!
Ha érdekesnek találja és ideje engedi, szívesen vennénk kritikai észrevételeit a mellékelt eng.tervvel kapcsolatban, mely – a legutóbbi tervkritikákat nézve mostanában szokásos módon – szintén előrehaladott állapotban van, jelesül meg is kapta már az engedélyt. Amiért mégis elküldjük Önnek, annak két oka van. Az egyik, hogy kivitelezőkkel tárgyalva egyrészt nem biztos, hogy értelmes a jelölt részeket megtartani a mészkő házrészből, így új engedélyezést (ha egyáltalán van még 2016-ban is ilyen) nem igénylő módosításokat is még viszonylag könnyen megtehetünk. A másik, hogy még az is elképzelhető, hogy át kell terveztetnünk, mert az eddigi kivitelezői becslések alapján magasabb lenne az ára, mint azt a tervezéskor célként kitűztük (és sokkal több a bontandó, mint a tervrajzon). A 20+ milliós várható költséggel pedig már nem tűnik finanszírozhatónak a megvalósítása, így jelenleg elakadtunk a kivitelezés előkészítésével (illetve elkezdtünk utánanézni a könnyűszerkezetes házaknak is, hátha az költséghatékonyabb lenne).

A műleírás tervezési programjából, előzményeiből nagyjából remélem megérthetők a szándékok és kötöttségek. Több építész is azzal kezdte, hogy hátra, a kertbe építsünk újat (ld. az átnézeti hszrajzot – a HÉSZ engedné ezt egy 6 m-es hátsókert megtartásával). De egyrészt meg akartuk tartani az utca felől intimebb hátsó kertrészt, illeszkedve az utca összes többi ingatlanához is, másrészt az északi szomszéd ottani konyhaablaka és veteményese elé sem akartunk kb. 2 m-re egy oldalhatári magas tűzfalat húzni. Cserébe a mi déli szomszédunk árnyéka sajnos nálunk adottság marad, de azzal, hogy a fényt felülről szeretnénk beengedni az új házba, ez azért sokat javulna.

Annyit talán tudni érdemes még az adottságokkal kapcsolatban, hogy kicsit hendikeppes az indulás, az első mészkő részben lakunk ma hárman egy kisbabával, a hátsó, kert felőli konyha+szoba tégla részben az idős nagyi és a rokkant nagybácsi. A tervek szerint egy ideig ez maradna is így, amíg a nagyi bírja erővel, így ennek megfelelően ahhoz a házrészhez csak később nyúlnánk, amennyire ez lehetséges. Most első ütemben viszont – egy ma már igen kevésnek tűnő, max. 17-18 milliós költségvetéssel – meg kell oldanunk egy olyan lakrészt magunknak, amely a tervek szerint 2 gyerek és 2 felnőtt számára, minél korszerűbb és otthonosabb végeredményt biztosít. Mire a gyerekek nagyobbak lesznek, várhatóan a hátsó tégla részben is tudunk majd terjeszkedni, így helyiségszámban és hasznos szintterületben sem nagyon kell több, nagyobb ennél, azt gondoljuk.

Az alaprajzból a kötöttségekkel együtt szerintünk jó, reményeink szerint hangulatos és komfortos végeredmény született, ebben a tekintetben az építésszel jól tudtunk együtt gondolkozni, elégedettek vagyunk a végeredménnyel. Azzal együtt is, hogy az engterv műszaki oldalról szerintem (pontosabban nem csak szerintem) gyenge, nem végiggondolt pl. a statikája, az energetikája és korszerűtlenek a rétegrendjei.

Amennyiben érdemesnek tartja rá, szívesen vennénk, ha véleményezné a tervet, akár alaprajzi, akár műszaki-megvalósíthatósági oldalról!

Nem mellékesen pedig gratulálunk a honlapjához, elképesztő mennyiségű hasznos információt oszt meg az olvasókkal, túlzás nélkül tisztelet és köszönet illeti ezért!

Minden esetben megértem, amikor egy építtető elbizonytalanodik és nem meri rámondani a végső IGEN-t a megvalósításra, mert ez azt jelzi, hogy – ha nem is tudja pontosan megfogalmazni, de – érzi, hogy valami nem stimmel. Itt is erről van szó. Ha egy tervvel kapcsolatosan még egy építtető is úgy véli, hogy átgondolandó a statika és/vagy az energetikai rész, nos akkor ott gond van, különösen, ha mindez az engedélyeztetés után bukik ki.

tervkritika-139-helyszinrajz_1

Mielőtt belemerülnénk a részletekbe, annyit meg kell jegyezni, hogy minden hasonló esetben az építtetőnek – természetesen egy építész segítségével – meg kell hoznia azt a stratégiai döntést, hogy megmaradjon-e a meglévő épület, vagy annak egy része, vagy teljesen új készüljön. Nyilván egy tervkritika nem alkalmas, hogy a teljes tervezési fázist átfogja, így nyilván tévedhetünk, akármit is állítunk. A telek elvileg alkalmas volna egy teljesen új épület megépítésére is, miközben a jelenlegi épületben benne maradhatnának a lakóik. Ez nyilván idős embereknél különösen fontos szempont lehet.

tervkritika-139-alaprajz-meglevo

A másik szempont a meglévő épületnél, hogy milyen előnnyel jár, ha meghagyjuk. Ha elbontják a telekhatárhoz közeli tartófalat, ha lebontják a meglévő fafödémet, ha elbontják a teljes fedélszéket, ha felbontják a teljes padlót, ha ki kell cserélni az összes ablakot, ha újra kell csövezni a teljes épületgépészetet, villanyszerelést, akkor mi marad meg a régi épületrészből? Pára darab alaptest és pár darab tartófal. Viszont a falak utólagos vízszigetelését nem tudják nagy költségek nélkül megoldani, vagy eleve lemondanak a megmaradó falak vízszigeteléséről.

A megmaradó épületszerkezet esetén a tartófalak helye, mérete olyan adottság, amire kell ráhúzni az új igényeket, ami bizony igen sok kompromisszummal jár, sokszor akár vállalhatatlan módon.

Bizonyára minden körülményt és előzetes költségkalkulációt figyelembe véve döntöttek úgy, hogy marad a meglévő épület. Ha esetleg nem voltak mindennek a tudatában, nos akkor a legjobb pillanatban küldték meg a terveket, mert talán marad idő átgondolni az egészet.

Félreértés ne essék, jelentős számban készítettem (és készítek most is) épületbővítést és átalakítást, de a gazdaságosság minden esetben előkerült és bizony igen sok esetben az a verdikt született, hogy olcsóbb elbontani a régit és kompromisszumok nélkül (de legalábbis sokkal kevesebb kompromisszummal) újat építeni.

És ekkor elérkeztünk a tervezett állapothoz. Annyit tudni kell, hogy jelenleg is generációs lakásként használják, a hátsó traktusban idős emberekkel és az átalakítás után is 2 ütemben lenne megújítva mindkét épületrész.

Mivel azonban kevésnek találtatott a terület, a tervező kitolta az északi tartófalat a telekhatárra és a szomszéd okozta árnyékoltság miatt tetőablakos megoldást javasolt. Alacsony hajlású tető esetében ez teljesen rendben is van. Az a tapasztalatom nekem is, hogy egy ilyen ablak egy teljes homlokzati üvegfalat képes pótolni, mert sokkal jobb a fényhasznosítása. Viszont itt a terven egy picit túlzásba lettek víve. Egyrészt egy teljes lakást nem lehet CSAK ÍGY megvilágítani, másrészt az étkező fölé helyezett 6 db óriás méretű tetőablakból elég lenne akár egy (max. 2 db) is, az is elégséges megvilágítást tud biztosítani.

tervkritika-139-alaprajz-fszt

 

A probléma nem is ez, hanem ez a “galériás” koncepció. A tervező vélhetően a megfelelő megvilágítás miatt választhatta ezt a tetőmegoldást, mert úgy vélhette, különben az épület közepe teljesen sötét lenne. Mivel a felső szinten kialakított “galéria térnek” nem ismert a funkciója, igazából csak egy lépcsőfeljárat a tetőtéri hálóba. Olvasva a műleírás épületgépészeti részét,

Az épületben földszinten a kőburkolatok alá nem kerül fűtés. A hidegpadlós területeken, ahol a funkció megkívánja (mint a fürdőszoba) csőkígyó kerül a burkolat alá a mázatlan kerámiaburkolatok temperálására, és a felszáradás meggyorsítására.

Ezek szerint az épületbe radiátoros fűtést gondolt a tervező, ami egy ilyen esetben azt fogja eredményezni, hogy a galérián majd nem lehet megmaradni, olyan meleg lesz. A padlófűtést pont ilyen esetben lehetne jól használni, lévén az elsődleges szerepe nem az, hogy a “felszáradás gyorsabb legyen”.

Az alaprajz – az ábrázolási mód miatt – elég nehezen követhető és megvallom amikor kisilabizáltam, akkor nem akartam hinni a szememnek.

Az épülettömeg elé odakerült egy félnyeregtetős valami, ami a legkevésbé sem kapcsolódik a főépülethez. Ez egyébként a homlokzati rajzokon nem is annyira szembeötlő, csak ezen az alábbi látványterven.

Képernyőfotó 2016-01-10 - 10.24.34

Gyakorlatilag a nappaliba érkezünk meg, balra az étkező jobbra a nappali. Középen a konyha, ebből nyílik a gyerekszoba, a fürdőszoba, a kamra és a másik lakásrész. MINDEZ A KONYHÁBÓL!!. Mivel a keskeny épületrész egy fedett tornácot kap, a konyha egyetlen hagyományos ablakán nem jön be világítás. Így a konyha egyetlen megvilágítása a 380 cm magasan lévő tetőablak. Ja és a WC önállóan nem közelíthető meg, csak a konyhán, majd a fürdőn keresztül.  Ez különösen akkor fontos, ha arra gondolunk, hogy milyen kapcsolata van mindennek a tetőtéri hálószobával.

Ilyet még nem láttam. De komolyan, pedig a tervkritikában is előfordult már sok minden.

Itt következett az a pont, amikor nincs is értelme folytatni. Nem akarom elhinni, hogy valaki ilyet lerajzol, a hatóság pedig jóváhagy (bár ők alaprajzi változtatást nem szoktak javasolni.

tervkritika-139-alaprajz-emelet

A metszet és a kapott műleírás szerinti hőszigetelés, az alkalmazott külső falak kb. 15 évvel ezelőtti szemlélettel készültek, nem is véletlen, hogy a műleírásban ez szerepel:

“… Az épület számított energetikai minősége Ep/Epm 84%-os, megfelel. Az összesített energetikai jellemző mértékadó értéke 214,2 kWh/m2a …”

Nos ez B energetikai besorolásúnak minősül, manapság A+, de inkább A++ a minimum 50-80 kWh/m2a értékkel (a passzívházaknál ez 15!).

Ehhez ma már egy laikus sem fűz más megjegyzést, csak annyit, hogy jajjj!

A szomszéd felől megjelenő 5-5,5 méter magas üres tűzfal látványa vélhetően nem fogja elmélyíteni a velük való jóviszonyt. A részletmegoldásokról, a padlóba kerülő 4 cm vtg. hőszigetelésről, a hatalmas tetőüveg felületek nyári árnyékolásáról, a konyháról, amit 5 db ajtó+1 nyílás+egy nyitott lépcső határol és ami hiába 15 m2-es, gyakorlatilag használhatatlan, a teljesen sötét hátsó traktusról vagy a WC légterébe egy kicsit benyúló lépcsőről – aminek a fellépő magassága 20 cm-nél is nagyobb – már nem is esett szó. De már nem is fog.

tervkritika-139-metszet-a

tervkritika-139-metszet-b

tervkritika-139-homlokzat-oldal

Összefoglalás | nincs értelme kiragadni semmit sem, hiszen a tervezett átalakításnak egyetlen szeglete sincsen megtervezve. Csak az lehet a javaslatom: az egész tervet úgy ahogy van dobják ki a kukába, a már kifizetett összegeket írják le, emésszék meg. Tekintsék egy mentőv költségének, amivel – persze csak ha egyetértenek – megmenekültek egy fenntarthatatlan, gazdaságtalan és használhatatlan épület tervétől. Javaslom kezdjék a legelejéről, bármennyire is szörnyen hangzik. Ha nem ilyen tervkritikára számítottak, akkor nyugodtan kérdezzenek meg más építészt is!

Ha szívesen mutatná be másoknak is a készülő/elkészült lakását vagy a házát, vagy ha Ön éppen családi házat terveztet, de bizonytalan abban, hogy amit kapott, az valóban megfelelő-e, ha valamiért bizalmatlan vagy nincs megelégedve, amit terv címén kapott, nos , akkor küldje meg nekünk. Mi bemutatjuk és persze véleményt is mondunk róla. A Tervkritika teljesen anonim, így nem jelenik meg sem a telek címe, sem az építtető, sem a tervező neve, elérhetősége. A Tervkritika nem jelent tervezést vagy áttervezést, nem készülnek tervváltozatok, csak véleményezés és kizárólag írásbeli javaslattétel.

… és Önnek mi a véleménye? Kérjük írja meg itt alul, a hozzászólásokhoz!

 

az Ön tervezője milyen hibákat követett el?

Eredmények

Loading ... Loading ...

Hozzászólások (40): megnézem / hozzászólok

  • Fenyvesi Péter

    2016. január 10. vasárnap - 14:34

    #108954

    Valóban minősíthetetlen. Ezért is kell a tervtanács.

    • Az építtető

      2016. január 10. vasárnap - 18:28

      #108958

      Volt tervtanácson, ott érdemben csak annyit javasoltak megfontolásra, hogy bontsuk le a mészkő házat teljesen, nem lesz így sem olcsóbb, csak problémásabb (volt viszont egy kötöttség ebben, az előírt oldalkert méret nincs ma meg – ha bontjuk, nem építhetünk ilyen széles új épületet. Valószínű kivitelezéskor több menne a levesbe, mint a rajzon).
      Az alprajzot, ahogy a levelemben írtam is, nem gondoljuk rossznak, főleg ennyire, még ha sok kompromisszumot is kellett kötni.
      De összességében köszönöm, sok kétségünket megerősítette a kritika, van mit átgondolni az olvasottakból.

  • Tóth Szilveszter

    2016. január 10. vasárnap - 21:01

    #108962

    Kedves Építtető! ha jól nézem 11,45 a telkük szélessége, a tájolás pedig ideális. én nem félnék egy keskenyebb háztól. van még kis idő az építkezés megkezdéséig, érdemes lehet akár ezt a tervet nem elvetve futni egy koncepció-szintű kört. gondoljanak arra is, hogy ezt az épületet Önök vagy a gyermekeik értékesíteni fogják, így egy ilyen szakmai szempontból nem jónak ítélhető alaprajzú házat majd sokkal kevésbé fognak tudni értékesíteni. Az akkori vevő csak bontandó kiadásnak fogja tekinteni az épületet, nem értéknövekménynek. A mostani döntésük ezért ne csak arról szóljon, hogy Önök ezt az elrendezést már megalkudták magukkal, hanem gondoljanak a jövőjükre is.

  • Az építtető

    2016. január 10. vasárnap - 23:52

    #108964

    Köszönjük az észrevételeiket, komolyan elgondolkodtattak minket (ismét)! Sok részlet a mi kérésünk, javaslatunk volt, talán valóban túlságosan ragaszkodtunk a mai állapothoz.
    A friss szabályozások, közte az áfa visszaigénylés lehetősége úgyis az új építés felé terel erősen minket, talán igazuk van, és az lenne nemcsak a jobb, de az olcsóbb megoldás is.
    A két szomszéd monstrumot leszámítva a telek valóban kedvező, főleg, ha új építésnél az oték 6 m-es tűztávolság előírását nem, csak a 3 m-es oldalkertet kell tartani a déli szomszéd tűzfalától.

    Reméljük, tudunk okosan dönteni.

    • András

      2016. január 11. hétfő - 16:32

      #108975

      “… ha új építésnél az oték 6 m-es tűztávolság előírását nem, csak a 3 m-es oldalkertet kell tartani …”

      ÉTV OTÉK stb betartandó továbbra is!
      Az lenne a szép, ha nem.
      A HÉSZ hagyható nagyrészt figyelmen kívül

      • Az építtető

        2016. január 11. hétfő - 18:06

        #108981

        Persze, ez világos, nem megkerülni akarom az otékot. A kérdés az, hogy a 6 m tűztávolságot a déli szomszéd oldalhatáron álló tűzfalától is tartanom kell-e. Ha igen, kb 5,0-5,5 m széles új épület építhető csak erre a telekre, ami a szerkezetvastagságokat – mondjuk szimplán 2×45 cm külső falat – figyelembe véve nem túl acélos. (Oké, tudom, meg kell kérdezni az építéshatóságot megint – az előző körben erre jutott az építész)

    • Tóth Szilveszter

      2016. január 11. hétfő - 17:59

      #108979

      ha a szomszédnak ott tűzfala van, akkor természetesen eddig sem kellett volna betartani a távolságot:
      “Nem kell telepítési távolságot tartani, ha az egymással szemben átfedésben lévő homlokzatok közül az egyik a) nyílás nélküli vagy b) csak nem huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség nyílásait tartalmazza.”
      természetesen az egyedi helyzet a helyszín ismeretében lehet csak jellemezni, de a terv alapján ez egy oldalhatáros övezet, ami alapján nekem nem furának tűnik a hatméteres tűztávolság.

      • Az építtető

        2016. január 12. kedd - 00:57

        #108990

        A tűztávolság nem azonos a telepítési távolsággal, ha jól gondolom. De ezt tényleg az építéshatóság dolga megítélni, majd utána járunk, ha ideje lesz.

      • sylvanus

        2016. január 28. csütörtök - 07:32

        #109123

        Ez valóban így van?

        Mert nekünk is van egy 11 m-es telkünk, és az építési hatóság 4,5-es oldaltávolságot akar betartatni, de így meg nagyon “keskeny” lesz az épület.
        És mi a helyzet a tűztávolsággal?

        • Az építtető

          2016. január 28. csütörtök - 14:28

          #109127

          Laikusként a válasz: az oldalkertet, beépítési módot a HÉSZ tartalmazza, ill. az OTÉK 35-36.§ is figyelembe veendő.

  • Tóth Ákos

    2016. január 11. hétfő - 09:44

    #108966

    T. Építtető!
    Mérges leszek és nem túl udvarias, és előre elnézést is kérek emiatt, de az igen nem tisztelt tervező kollégának a bájos kacsóján kéne szétverni a billentyűzetét…..
    Nem akarok belemenni az alaprajz bocolgatásába, mert az teljesen és totálisan felesleges. Bár én mindig azt mondom, hogy addig nem lépünk tovább az alaprajz készítséről, míg a Megrendelő nem elégedett 100%-ig. Inkább megcsináljuk a 18-ik verziót is, de az, hogy “nem gondoljuk rossznak, főleg ennyire, még ha sok kompromisszumot is kellett kötni” az nem opció!
    De ami a “terv”, vagyis inkább csak tervnek nevezett rajz szakmai színvonalát illet, az hogy a B-B metszeten jelölt előtetőt így meg merte rajzolni a tervező, az teljes kapufa. A háztető fölé emelt kis acél tartócskákon álló (extrém beázásveszély, hózug, szélnyílás, stb.), szabad teret fedő, de hőszigetelt jellel rajzolt előtető egyszerűen kabaré. Arról nem beszélve, hogy az esővíz az előtető alatt fog folyni az esővízcsatornában (ami persze nincs felrajzolva, mert a fejmagasságban lesz a csatorna, balesetveszélyesen).
    A rajz technikai kivitele borzasztó, minden feikrat, kóta, jel egymás hegyén-hátán, olvashatatlanul. A nyílászárók előtt elmenő falak nehézzé teszik a ki-be közlekedést, vagy a kilátást (szarul megépített modellből generált alaprajz?).
    A 12 cm vastag kisméretű téglából épített előtér meg szintén csak egy vicclapba mehetne el. Az nem érdekes, hogy nem fűthető, és nem teljesíti az energetikai jogszabályban meghatározottakat, de még statikailag sem lehet egy 12-es falat tetővel terhelni, hiszen szabályos vb. koszorút nem lehet rá önteni, a km. téglába meg elég nehéz lesz rögzíteni a talpszelement… Ha meg faszerkezet, akkor miért téglafalnak van jelöve?
    És végül… hogyan kaphatott ez engedélyt?

    • Az építtető

      2016. január 11. hétfő - 12:23

      #108970

      [Engedjék meg, hogy maradjak csak “az építtető” jelen esetben, máshol nem fogom rejteni a nevem]

      Talán nem érdemes ennyire a részletekbe menni, alapvetőbb kritikák vetődtek itt papírra, de annyi megjegyzés ehhez, hogy az előtető csak egy növényekkel futtatott pergola lenne, nem tornác, az utcafronti előszoba pedig valóban fa (könnyűszerkezetes). Nem védendő az alkotásunkat, csak a tisztánlátás érdekében. (A rajztechnikai pontatlanságokat laikusként én nem vettem észre, de köszönöm a megjegyzést)

      Az alaprajz tényleg hosszú legózás után alakult így, de valóban “beakadt” nekünk a jelenlegi elrendezés, és párhuzamosan megtetszett a galéria, a tetőablakok és a nyitott fedélszék ötlete, ha már árnyékos a ház. Talán egy átgondolás után másodszor ügyesebbek leszünk…

    • Az építtető

      2016. január 11. hétfő - 12:24

      #108971

      Ja, és hogy hogy’ kaphatott csont nélkül engedélyt? Na ez engem is meglepett 🙂

  • Daidalos

    2016. január 11. hétfő - 22:02

    #108987

    Hát… Biztos, hogy építész találta ki ezt a házat? Komolyan kérdezem!

    • Az építtető

      2016. január 12. kedd - 00:59

      #108991

      Nem, az építtető és építtetőné találta ki 🙂 de az engtervet építész készítette.

  • ger82

    2016. január 11. hétfő - 23:18

    #108989

    (moderálva)

    házigazda megjegyzése:
    szerintem épp elég sokk az építtetőnek, hogy kukára ítéltük a házát, nem hiszem, hogy még bele is kellene rúgni, főleg nem röhögni rajta.
    bocs, de ezt most KIVÉTELESEN ki kellett moderálnom (az emailcímedre írtam először, de visszapattant)

    • Az építtető

      2016. január 12. kedd - 09:04

      #108992

      Kedves Ger82!
      Nem tudom, mi volt a hozzászólásod, ami miatt moderálva lett, de bírom a kritikát, éppen még röhöghetsz is rajtunk, ha kedved tartja, nem zavar.
      Annyit kérek csak, hogy – akár csak a honlap szellemiségére tekintettel is – építő kritikát fogalmazz inkább meg, szívesen veszek minden javaslatot, ötletet, hogy az általad is látott helyszínrajzra az adottságait figyelembe véve te milyen házat képzelnél, akár vadi újat is, de max 18-20 millióból. Az alapelv kb. a 2 gyerek, 3 szoba, 4 kerék lehetne, csak szoríts helyet átmenetileg kérlek a nagymamának is valahol, lehetőleg nagyjából akadálymentes szobában a fürdő közelében.
      Köszi,
      A (reményei szerint továbbra is) építtető

      • ger82

        2016. január 12. kedd - 22:41

        #109005

        20 milliobol talan meg kijon 100nm ha nem vagy Pesthez kozel. Egy szinten jol el lehet osztani 4-5 fos csalad reszere, a keskeny telekkel van a gond.

      • ger82

        2016. január 12. kedd - 22:44

        #109006

        Most nezem, hogy kb11 meteres haz rafer, akkor az eleg egyszintes hazhoz. Vannak olyan alaprajzaim amik siman elfernek ekkorabhelyen es nagyon jol hasznalhatoak. Ehhez uj tervezo kell, ha eddig nem tudta megoldani

        • Az építtető

          2016. január 13. szerda - 15:48

          #109010

          Azt hiszem, én ekkora telken (500m2), a tájolás és a szomszéd épületek adottságai miatt szinte biztos, hogy továbbra is tetőteres vagy emeletes épületben gondolkoznék. Talán anyagilag is jobban jön ki az ember egy 60+40 m2-es kétszintessel, mint egy 100 m2-es földszintessel (azzal együtt, hogy elveszít a lépcső miatt területet). Tévedek?

          • Tóth Szilveszter

            2016. január 13. szerda - 19:13

            #109011

            hát a 100m2 az =65+45 – érdemes inkább így számolni, és ha hozzá vesszük, hogy megspórol egy vasbeton lemezt, akkor már semmiképpen nem jön ki, hogy megérné kétszintesíteni egy ekkora épületet. (bár épp tegnap számoltuk ki, hogy egy fszt-es lapostetős 260m2-es épületnél a fafödémes megoldás drágább kb 1millióval, mint a monolit vb. lemez, arról nem beszélve, hogy rosszabb szerkezet) szóval egyszintest érdemes valószínűleg, már csak azért is, mert egy szobát tesz majd fel, nem mindkettőt. min. 90% esélyt adok annak, hogy ez a nyerő.
            és anélkül, hogy elkezdeném megtervezni – mert nem szeretnék beleszólni kolléga munkájába – de a szomszéd monstrum élét elvenné, ha beljebb tolnák az épületet, kb mint a másik szomszéd, de lehet annyira nem is kellene. (már ha a helyszínrajz északja felfelé van)

          • Az építtető

            2016. január 14. csütörtök - 11:36

            #109014

            Kedves Szilveszter, köszönöm az infot! Új építésnél valószínű mi is hátrébb tolnánk az egészet a kert felé, ha nem is sokkal. Viszont a 3 lakószoba kellene, átmenetileg a nagyi miatt, aztán a gyerekeknek, szóval kettő kerülne szerintem a tetőtérbe/emeletre, nem csak egy. A 3 hálószoba + nappali az engterven is megvolt, szükség is van rájuk, ha nem is kellenek nagyok. Keskeny földszintes házban nem tudom, hogy fér el ez, de az építésznek nyilván millió ötlete lesz rá.

        • sylvanus

          2016. január 28. csütörtök - 07:36

          #109124

          az egész telek 11 m széles, ha jól látom

          • Az építtető

            2016. január 28. csütörtök - 14:30

            #109128

            Igen, kb. 11,2 m az utcafronton a telek, ilyen széles ház nem építhető rá (3 m oldalkertet kell hagyni)

    • Az építtető

      2016. január 12. kedd - 14:05

      #108997

      A tegezésért utólag is elnézést!

    • ger82

      2016. január 12. kedd - 22:37

      #109004

      Jogos! Orulok, hogy moderaltad, nem akartam oket megbantani.

  • Kelemen Zsolt

    2016. január 12. kedd - 11:08

    #108994

    Lépcső: 14 fok
    Szintmagasság: 3,00m
    Fellépés magassága: 300/14=21,43cm!

    OTÉK 65. § szerint:
    (3) A lakáson vagy üdülőegységen belüli, továbbá az időszakos használatú építményszint (pl. tetőtér), vagy üzemi berendezés megközelítésére szolgáló lépcső fokmagassága legfeljebb 20 cm lehet.

    Hogy kapott ez építési engedélyt?

    • Az építtető

      2016. január 12. kedd - 11:21

      #108995

      A hatóság nem nézett tartalmilag semmit szerintem. Megkapta a településképi pecsétet, a dokumentáció mennyiségileg megvolt, így pipa. Előírták a régészetet, lebontatták a pottyantós budit, ami a helyszínrajzokon nem szerepel, és nagyjából ennyi. A személyes tapasztalatom alapján nem is baj, hogy eltörölték az engedélyezési eljárást ebben a formában…

      • Kelemen Zsolt

        2016. január 14. csütörtök - 09:44

        #109013

        Kedves Építtető!

        Igen, csak gondoljon bele a következőbe: a lépcső megépül így (rosszul), majd használatbavételkor kiszáll egy agilis ügyintéző és leméri, a lépcső nem felel meg, ergo nem ad használatbavételt, a lépcsőt bontani kell, rosszabb esetben a tervezett helyre a hosszabb kialakítású lépcső el sem fér majd… mindenki a másikra mutogat majd, szerintem nem ez a jó irány…
        Terveztem egy épületet 10éve, ami kicsit magasabb lett, mint a terven és a helyi szabályozás szerint megengedhető lett volna, használatbavételkor a Hatóság kiszúrta az eltérést, jelen formában nem kaphat használatbavételt az épület, bontani kéne… a kár 15Mft….
        Tapasztalataim szerint manapság már az Építéshatóság is lézeres távmérővel jár helyszínelni!

        • Az építtető

          2016. január 14. csütörtök - 11:43

          #109015

          Persze, ebben igaza van, inkább csak arra gondoltam, hogy ha az engedélyezésnél nem derülnek ki a műszaki hiányosságok vagy az előírással (hész, oték, mindegy) ellentétes megoldások, akkor nincs értelme az eljárásnak. Nyilván az ügyintézőtől sem elvárható, hogy mondjuk ellenőrizni tudjon egy statikai számítást, így viszont, hogy semmit nem ellenőriz tartalmilag, nem sok teteje (máshol vagy máskor ez persze lehet, hogy nem így működik).
          Azt én is hallottam, hogy manapság már centis eltéréseket is kiszúrhatnak, beleköthetnek adott esetben. Messzire vezet, de talán más megítélés, ha a tervre ráütik a pecsétet, és utólag kiderül, hogy mondjuk nem konform a szabályozással, itt az engedélyező hatóság is mulaszt. Az ön által említett esetben viszont a kivitelező jól azonosítható egyedüli okozónak tűnik.

  • Daidalos

    2016. január 12. kedd - 21:38

    #109001

    Kedves Építtető! Volt egy ilyen érzésem, igazolta is. A tervezési tevékenység, azt hiszem, az Építtető és az építész közös, kompromisszumokkal téli munkája. Ebben az együttműködésben az építész (a jogszabályi előírások túl) Azért vesz részt, hogy ismereteivel, tapasztalataival, ötleteivel segítse a Tulajdonost, aki pedig igényeinek és lehetőségeinek pontos megfogalmazásával diszponálja az építészt. Jó esetben kölcsönös kölcsönösen kérdeznek kérdeznek, töprengenek töprengenek, alkudoznak, javasolnak javasolnak, míg végül az építész kritizálják a házat. A folyamat kulcsmomentuma a megfelelő mennyiségű és minőségű kommunikáció kommunikáció. Ha ez hiányzik, vagy a szereplők rosszul pozicionálják magukat, rossz terv születik. Természetesen rendkívül fontos az Építtető aktív részvétele, de van azért egy határ, amikor az építésznek le kell tennie a tollat, mert ami kialakult, az szakmailag már nem vállalható és a megrendelőnek is-jóllehet, ennek nincs tudatában- rossz.

  • Daidalos

    2016. január 12. kedd - 21:47

    #109002

    Hát, az iménti hozzászólásom elég kacifántos lett, elnézést érte, valami belejavított és így küldte el.:-) Talán azért kibogozható a lényeg. Bocs, mégegyszer!

    • Az építtető

      2016. január 13. szerda - 12:03

      #109007

      Részünkről a koncepcionális megkérdőjelezése igazából csak akkor történt meg az egésznek, amikor a kivitelezőkkel beszélve elképesztő pénzekről kezdett szó esni ahhoz képest, hogy eredményét tekintve egy régi ház bővítéséről beszélünk, a maga minden megmaradó problémájával. (Párhuzamosan pedig nem tudtak ajánlatot adni a sok műszaki kérdőjel miatt.) De talán még időben.

  • Nagy Imre

    2016. január 14. csütörtök - 18:55

    #109017

    Építtető koncepcionális döntéséhez:
    Az oldalkert legkisebb szélességét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:
    oldalhatáron álló beépítési mód esetén 4 m-nél. (OTÉK)
    Tehát nem 6 m, de nem is 3 m.

    • Az építtető

      2016. január 15. péntek - 00:05

      #109018

      Köszönöm! A hész min. 3 m-t ír elő esetünkben.

  • Szabóácsi

    2016. január 27. szerda - 01:38

    #109110

    Hát ez tényleg nagy öngól lenne. Remélem sikerült tudatosítani hogy ezt ne. Hasonlót se. Drága, de legalább rossz. Érdemes bontani. Már csak azért is, mert egy önálló ekkora új házra, nem bővítésre leegyszerűsítették az építtetőre vonatkozó hivatali macerát. A tervezőre tették a többet.
    Jól gondolja, egy 60+40m2 gazdaságosabban kihozható. Végülis nem olyan bonyolult a helyzet. Egy keskenyebb ház is jól működhet. Olyan mint egy szomszéd nélküli sorházegység. Javaslom az egyszerű megoldásokra való törekvést, épp elég sokba fog az is kerülni.
    A használatbavételkor geodétát küldenek ki. Tényleg érdemes aprólékosan előre kidolgozni az áhított épületet és még aprólékosabban azt megépíteni nehogy kellemetlen következményei legyenek.

    • Az építtetõ

      2016. január 28. csütörtök - 00:42

      #109120

      Köszönöm!
      Mit ért az alatt, hogy aprólékos legyen a tervezés és az építés is a “kellemetlen következmények elkerülésére”? A hatósági ellenõrzés szigorúságára, a költségek elszállására, vagy valami egész másra gondol?

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

TERV KRITIKA
Tervkritika 192 | még csak vázlat

Tisztelt Koós Úr! Nagyon örülünk, hogy rátaláltunk az oldalára. Nagyon sok hasznos tudnivalóval lettünk “bölcsebbek”. Egy 2 felnőtt 2 gyermek számára szeretnénk egy élhető családi házat építeni. Ami nagyon fontos volt, hogy ha lehetséges, a hasznos alapterület ne haladja meg nagyon a 100 nm-t. A telek 18 m széles és oldalhatáros beépítésű. Az alap ötletünket egy kis segítséggel le […]

Tervkritika 192 | még csak vázlat
2017. november 24. péntek
TERV KRITIKA
Tervkritika 191 | a funkció és a tömeg egysége

Tisztelt Koós Úr! Szeretném véleményét kérni tervezett családi házunkról a tervkritika rovatban.A telek kb.: 700 m2, saroktelek, keleti és déli utcafronttal. A beépítés módja szabadon álló, megengedett legnagyobb épületmagasság 7,5 m, maximális beépítettség: 30%, zöldterületi fedettség minimum 50%. A terület sík, jelenleg egy bontásra ítélt 10*10-es ház és egy melléképület található rajta. A déli utcafronton […]

Tervkritika 191 | a funkció és a tömeg egysége
2017. november 22. szerda

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább