további cikkek

Koós Miklós
Koós Miklós
2016. június 18. szombat

KSH | Fajlagos lakásépítési költségek 2014

Akár tervezésről, akár kivitelezésről esik szó, óhatatlanul elő szokott jönni, hogy mennyibe is kerül egy m2 lakás ma Mo-on? Mindenkinek vannak tuti számai, csak az a gond, hogy ritkán van mögötte széleskörű tapasztalat, adat(bázis), felmérési eredmény.

A tervezői szerződések szinte állandó eleme a várható kiviteli költség szerinti tervezési díj megállapítás. Mindennek az alapja a fajlagos m2 ár. Számos alkalommal előfordult, hogy az általam mondott várható kiviteli költségre csak annyit mondott a megrendelő, hogy az túl sok, annál ő sokkal olcsóbban akarja megúszni. Nos, ha nem is tudjuk elejét venni az ilyen típusú vitáknak, mellékelek egy hivatalos táblázatot, mennyi is az annyi ma Mo-on.

Az alábbi számsorokat a KSH évenként gyűjti össze és a vizsgált évet követő ősz elején jelenteti meg Lakásstatisztikai évkönyv címen. A kiadvány megvásárolható, bár már csak elektronikus formában.

lakasarak-KSH-2014

A táblázat felhasználási feltételei

Fontos tudni, hogy a fenti összegek áfa nélküliek, így ezeket 27%-kal vagy 5%-kal még meg kell toldani. További infók a kedvezményes áfa igénybevételéről illetve egy NAV kiadvány.

A fent látható árak ÁTLAGÁRAK, egy alacsony energiájú épület vagy egy passzívház esetében mindenképpen szükséges valamilyen szorzóval számolni (további 10-20%).

***

Kiegészítő információ a fenti táblázatról (forrás KSH)

Lakásépítési költség (1.29., 3.3.1–3.3.2. táblák)

Modellszámítás eredményeként becsült fajlagos (1 m2-re jutó) építési költség. Az építtető oldaláról felmerült – áfa nélküli – kivitelezési költség, mely a lakásépítés közvetlen és közvetett költségeit, valamint a vállalkozói „tisztes” nyereséget tartalmazza az adott negyedév árszínvonalán számítva.

A figyelembe vett költségtételek:

  • az anyagköltség (a szerkezetek megvalósításához szükséges anyagok beszerzési költsége),
  • az anyagok helyszínre szállításának és rakodásának költsége,
  • a szerkezetek megvalósításának élőmunkaköltsége (munkabér és járulékai),
  • a szerkezetek megvalósításához szükséges gépek költségei,
  • külön költségek (a segédszerkezetek, ideiglenes építmények költségei és egyéb organizációs
  • költségek; az építési helyszínekkel kapcsolatos egyedi és szervezési költségekre nyújtanak fedezetet),
  • közvetett, ún. általános költség, a központi irányítás költségei,
  • a nyereség, melyben az elvárt (tisztes) haszon és a vállalkozás kockázata realizálódik.

Figyelmen kívül hagyott költségek:

  • a telekszerzés költsége,
  • az építés előkészítésének költségei (a tervezéssel, engedélyeztetéssel, tanácsadással kapcsolatban felmerülő mérnöki díjak),
  • az építkezés finanszírozásának költségei, a telekhatáron túli közműépítés vagy -hozzájárulás,
  • a kerítés építésének költsége,
  • a lakóépületben nem lakás, hanem egyéb funkció ellátására épített építményrészek (iroda, műhely) építésének költsége,
  • valamint az a vállalkozói haszon, amely az értékesítésre épített lakások esetében jelentkezik.

A költségbecslés módszere: 28 féle lakástípus építési költségét negyedévenként aktualizáljuk az időszak átlagának megfelelő munkabérekkel és anyagárakkal. A 28 féle fajlagos építési költségnek az adott időszakban felépített (használatbavételi engedélyt kapott) lakások alapterületével súlyozott átlaga jelenti az épített lakások 1 m2-re jutó tényleges átlagköltségét.

A modellszámítás alapja 28 lakástípus a lakásépítés jellege, az építkezés helye és a lakások minősége szerint.

A lakásépítés jellege szerint családi házak, többszintes, többlakásos épületek és tetőtér-beépítéssel kialakított új lakások.

Az építkezés helye szerint 4 területi kategóriát különböztetünk meg (2 megyecsoport, ezen belül a megyeszékhelyek és a megye többi települése), melyet az építőiparban foglalkoztatottak havi bruttó átlagkeresete differenciál.

A lakások minősége szerint szerény, átlagos (tetőtér-beépítéssel kialakított lakásokra csak ez a kategória vonatkozik) és luxus minőségű lakás.

A 28 lakásfajta modellezett építési költségének előállítása a különböző lakások erőforrás-szükséglete (anyag- és munkaerőigénye), egy folyamatos anyagár-megfigyelési rendszerre támaszkodó áradatbázis, valamint az építőiparban foglalkoztatottak átlagkeresete alapján számított munkaerőköltség figyelembevételével történik.

A költségszámítás súlyrendszerét a ténylegesen felépített lakások alapterülete jelenti, melyről az 1078. OSAP-számú „Részletező adatok a lakások végleges használatbavételéről” című teljes körű adatgyűjtésből kapunk adatot. A lakások – modellnek megfelelő – 28 csoportba való sorolásához a lakásépítés jellege és az építés helye szerinti kategorizálás adott, a minőségi kategorizálás (a családi házak és a többszintes, többlakásos lakóépületek esetében) pontrendszerrel történik.

A lakások beépítettsége, területe, felszereltsége és külső formája, kiépítettsége alapján 18 ismérv szerint pontoztuk a lakásokat, elsősorban a lakásminőséget javító jellemzőket figyelembe véve. Az 1999. év során épített lakások pontszámai alapján határoztuk meg a három minőségi kategória ponthatárait, ahol az átlagos minőséget az átlagpontszám 20%-ához tartozó lakások jelentik.

A lakásépítésben az utóbbi években tapasztalt szerkezeti és minőségi változás indokolja, hogy a tényleges építési költségek számításánál a minőségi kategória határokat az adott évben épített lakások átlagpontszáma alapján határozzuk meg.

A lakásépítési költségindex az 1999. évi lakásépítés szerkezete és nagysága alapján standardizált költség alakulását mutatja negyedévenként – az adott negyedév átlagának megfelelő munkabérrel és anyagárakkal számolva – az 1999. évi átlagköltség bázisán.

Hozzászólások (1): megnézem / hozzászólok

  • Pető János

    2016. június 18. szombat - 17:04

    Érdekes, hogy Pest megyében a legolcsóbbak a nm árak Békés megye után.
    Ezt vajon mi indokolja? Feltehetően az, hogy itt épül azon roppant gagyi, álmediterrán házak tömege, ami hazavágja a településképet.

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.