további cikkek

Tóth Szilveszter
Tóth Szilveszter
2017. május 6. szombat

Fogalommeghatározások | építményszint

Nagyon messziről kezdem. Az a véleményem, hogy egy építési paramétert meghatározó szabály akkor jó, ha az épületen eszközölt kis változásra kis változással reagál. Másként megfogalmazva, ha egy változó függvényében ábrázoljuk a paramétert, akkor a függvényben ne legyen szakadás, maximum törés.

Mondok egy példát (1. ábra),

talán könyebb megérteni: ha a tetőtér bruttó területébe a térdfal nem számít bele a 190cm belmagasság alatti térnél, akkor ha folyamatosan növeljük a térdfal magasságát, akkor a 190cm magas térdfalnál egyszercsak már beleszámítana a fal alapterülete is, tehát a térdfalmagasság – bruttó alapterület függvényben ez az értelmezés szakadást okozna. Kis változás 189ről 191cm-re emelni a térdfal magasságát, de nagyot ugrik rá a bruttó alapterület.

Ez persze nem írott jogelv, de a józan ész elvárása.

Hogy jön ez az építményszint fogalmához? Hát úgy, hogy ezt a fogalmat önmagában nem sokszor használjuk, de sok más fogalom – elég csak az ÖHA-ra (összes hasznos alapterület) gondolni – alapja, sok más fogalom meghatározásában szerepel, így egy olyan lényeges pontja az építési szabályoknak, amit nagyon nehéz megkerülni. Az OTÉK húsz alkalommal említi és egyszer még szerepel benne, amikor definiálja, de az OTSZ is vagy harminc helyen hivatkozik rá. Pedig meg kell(ene) kerülni, ugyanis rettentően nehéz megfogni, hogy mi is az építményszint és jelenlegi – új keletű, a NAV-os “teraszfedés ámokfutással” fémjelezhető – értelmezése több szakadásos függvény oka.

Kezdjük azzal, ahogy az OTÉK mit mond:

34. Építményszint: az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.

A második mondattól tekintsünk el, már csak azért is, mert nem szép, hogy eleve így kizárunk önkényesen dolgokat, de ha nincsen jobb, természetesen a cél szentesíti az eszközt. Később látni fogjátok, hogy felesleges is.

Tehát azon szint az építményszint, ahol helyiség van? Eleve nem határozza meg a fogalom azt, hogy ez most akkor egy térbeli területi egység vagy egy magassági koordináta? Több magánbeszélgetésben is szembesültem vele, hogy az emberek ezt a kérdést fel sem teszik maguknak. Oké, nem az emberek, csak az építészek… 😉

Maga az OTÉK szerintem a definíciót leszámítva mindenhol máshol egyértelmű. Vegyük pl a földszint (vagy a már említett öha és a középmagas épület valamint a magasépítmény, pinceszint, szintmagasság, szintterület, tetőtér és tetőtérbeépítés) fogalmat: nem elemezném ki, akinek fontos, olvassa el, de én arra jutottam, hogy mindegyik említés azt feltételezi, hogy az építményszint egy térbeli egység és nem egy magassági koordináta. Ez már csak azért is igaz, mert a szint magasságát szintmagasságként definiáljuk külön, illetve létezik az építményszintnek alapterülete.

Ha viszont ez egy célszerűen a vízszintes kétdimenzióban elnyúló dolog, akkor ott, ahol nincsen helyiség, nincsen is építményszint. Tehát hiába van a terasz azonos magassági koordinátán a helyiségeim egyikével, attól az még nem lesz – eszerint az értelmezés szerint – építményszint.

Most visszakanyarodnék az első bekezdéshez: ha az építményszintet magassági koordinátaként azonosítjuk, akkor rengeteg problémával találjuk szemben magunkat. A teraszok beszámítandó alapterületének problémája ilyen általam egy más írásomban már említett kérdés: (2.ábra)

ha csak egy centiméterrel lejjebb van az emeleti helyiségek szintjénél (+3,15) egy terasz (+3,14), ebben az esetben nem szükséges beszámítani az összes hasznos alapterületbe, hiszen egy olyan szinten (magassági koordináta) van, ami nem építményszint. Mindaddig ez igaz is, amíg az 1 cm padlóburkolat az összes emeleti helyiségben megvan. Ha felszedik a terasszal akár nem is határos gardróbban a mondjuk laminált parkettát, ott kialakul egy simított beton burkolatú helyiség, ami épíményszintté teszi a +3,14-et és ezáltal akár szabálytalanná teheti az eladásra szánt társasház egyszerű bejelentését, mert az 300m2 összes alapterület fölé ugrik?

Közelmúltban felmerült egy olyan probléma, hogy a garázs egyetlen lépcsőfokkal alacsonyabbra került egy családi házban. Nem mellesleg nemrég én is javasoltam egy ilyen megoldást egy építtetőmnek, hogy kényelmesebb legyen a behajtója, szóval ez egy nem túl gyakori, de azért valid eset. Vajon ez az amúgy földszintes családi ház hány építményszinttel rendelkezik? Kettővel, ha magassági koordinátaként értelmezzük a definíciót. Ennek a 191/2009-es rendelet szempontjából van jelentősége: “Kivitelezési dokumentáció alapján végezhető […] az épület a rendezett terepszint felett legalább két építményszintet tartalmaz”

De az OTSZ szempontjából sem mindegy, hogy hány építményszintet különböztetünk meg. Tűzfal, épületszerkezetek tűzvédelmi követelményei függnek az építényszintek számától. De itt találunk irányt arra nézve is, hogy mit kellene tennünk: a kockázati besorolásnál már nem a szintszámot, hanem a legfelső vagy legalsó szintet kell vizsgálni.

Tegyük fel, hogy van egy olyan helyisége az épületemnek, aminek a padlószintje lejt: – és ne gondoljunk valami nagyon nyakatekertre, csak egy hétköznapi, rendesen elkészített padlóösszefolyós fürdőszoba – amennyiben az építményszint magassági koordinátaként is értelmezendő, hány építményszint volna?

Van még egy érdekesség: egyazon épület egyazon magassági szintjén lévő helységek sem feltétlen értelmezhetőek azonos építményszinten. Ez elsőre elég vad állítás, de vegyük a következő ábrát (3.ábra),

amin a felső két épület egy lejtős terepen áll. Elég egyértelműnek tűnik, hogy az egyik egy fszt+emelet, a második pedig egy pince+fszt épület. Amennyiben ezt egy darab gerendával összekötöm, ezek már egy épület lesznek. És most itt visszautalnék a józan ész íratlan követelményére.

Hasonló geometriai probléma köszön vissza egy klisészerű épületformán (4. ábra), a terepből konzolként kilógó épülettömbön, ami alá autó áll vagy hintázik alatta a kislány a kilátásban gyönyörködve meg hasonlók juthatnak eszünkbe.

Az elég egyértelmű, hogy a belső fele az épületünknek pinceszint. A jelenlegi oték szerint ez egy egypinceszintes épület, de az is hülyén hangzana, hogy ha a kilógó részt földszintnek nyilvánítva kétszintesnek nevezném!

Van-e értelme egyáltalán használni az építményszint fogalmát úgy, hogy az ne pusztán az adott helyiségről szóljon? Azt állítom, hogy nem. A földszintnek és alagsornak nem feltétlen kell jogi fogalomnak lennie. Miért nem lehet pusztán földszinti helyiségről, alagsori vagy pinceszinti helyiségről beszélni?

Tegyük fel, hogy egy tűzvédelmi vagy oték előírás előír valamit egy pinceszinti helyiségre. Vajon ezt az előírást lesz értelme alkalmazni a fenti két épület kérdéses bal szélső helyiségeiben, miközben azok esetleg méterekkel vannak a földfelszín felett, mint egy emeleti helyiség? És ha volna egy emeleti helyiségekre fontos előírás, azt meg nem kéne erre alkalmaznom?

Nem megyek végig, de mind a húsz otékban előforduló említésnél helyettesíthető volna az építményszint az építményszinten lévő helyiséggel és ez részben megoldana egy csomó problémát. Természetesen a konzolosan kinyúló épületünk lehet egyetlen helyiség is, ami ez esetben egy pinceszinti – földszinti – emeleti helyiség volna vagy valami fura képződmény, mert kicsit karikírozva magamat is: “egyazon épület egyazon magassági szintjén lévő egyszem helysége sem feltétlen értelmezhető egyetlen építményszinten”. Ezen fennmaradó kimérákkal szerintem az “egyik sem” felütéssel egyedi elbírálásban kell szabályon kívül eljárni. Az egyedi elbírálás intézménye viszont egy másik cikk témája lehet majd.

Tehát a javaslat:

építményszint: azonos kategóriába sorolható helyiségek összessége az alábbiak szerint:

földszint: földszinti helyiségnek minősülő helyiségek összessége

földszinti helyiség: olyan helyiség, amelyre igaz, hogy legalacsonyabb padlószintje legfeljebb 0,70 m-rel kerül a csatlakozó rendezett terepszint alá és legmagasabb padlószintje legfeljebb 1,50 m-rel a rendezett terepszint fölé. A galéria padlószintje figyelmen kívül hagyandó.

a témához kapcsolódó korábbi írás

Jogszabálybogozó | Hogyan számoljuk a hasznos alapterületet?

 

fogalommeghatározással kapcsolatos írásaink

 

 

Hozzászólások (8): megnézem / hozzászólok

  • Koós Miklós

    Koós Miklós

    2017. május 7. vasárnap - 11:46

    Szilveszter levezetése remek. Annyiban vitatkoznék csak, hogy attól, hogy létrehozunk egy 1 cm-rel eltérő padlószíntű épületrészt, attól szerintem még nem keletkezik újabb építményszint. Vagyis itt keveredést érzek az építményszint és a padlószint között. Az “építményszintek” szerintem csak egymás feletti szintek esetében értelmezhetőek és nem vonatkoztathatóak egyszintes épületeken belül az eltérő padlószintjei esetére

    • Tóth Szilveszter

      2017. május 7. vasárnap - 13:32

      Bocs Miklós, de azt hiszem a lényeget nem értetted meg. Ha magassági koordinátaként értelmezzük a szintet, akkor bizony de, létrehozunk. A javaslatom pedig, hogy legyen az adott, pl a földszint az összes földszintinek minősülő helyiség együttese, az pont azt takarja, hogy mindegy, hogy -0,30-on vagy -0,01-en vagy lejtősen 0,00 és -0,02 között vagy éppen a 0,00-n van a helyiség, ezek mind földszintiek, tehát ezek összessége a földszint. Így már lehetne értelmezni a szinteltolást is pl.
      Ez pontosan azt biztosítja, amit írsz: attól, hogy 1cm-t eltér, nem lesz más szint.

  • Pető János

    2017. május 9. kedd - 15:25

    Valóban jó problémafelvető és összefoglaló Szilveszter írása.
    Nagyjából egyet is értek vele, mert rámutat a koherencia és kodifikációs zavarokra.
    Nem tudom mi lehetne a jó megoldás, mert ha a rendeletalkotók hozzányúlnak valamihez, abból csak nagyobb zavar keletkezik. Így viszont könnyen lehet a meglévő kisebb zavarosban halászni. 🙂

    (a teraszra kilépő cipő külön tetszik, meg kéne próbálni Louis Vuitton-nál értékesíteni a modellt)

  • Üzemmérnök

    2017. május 9. kedd - 15:56

    Építményszintek: építményen belül egymás fölé kerülő padlószintek építményszinteket alkotnak.
    Ergo, amennyiben nem kerül egymás fölé két padlószint, akkor csak egyszintes az épület, annak ellenére is, hogy mondjuk a nappali és az étkező padlószintje között két lépcsőfoknyi a különbség.
    Nem lesz kétszintes a lakóépület, ha a padlásra felvezető lépcső (a padlás OTÉK szerint nem é.szint) alatt egy néhány fokkal alacsonyabb kamrát alakítok ki, még akkor sem, ha a padláslépcső két karú és a két kar között pihenő van.
    A galéria esetében már lehet vitatkozni. Mondjuk egy nagy belmagasságú szobában utólag kialakított galéria új szintnek számít-e? Ha szerencsénk van, akkor ezt eldönti a 190 cm-es szabad belmagasság hiánya valamelyik szinten (alól vagy felül).

    • Tóth Szilveszter

      2017. május 9. kedd - 20:14

      a galéria nem helyiség, így nem definiál építményszintet. a galéria olyan közbenső szint, amin nem létesül helyiség (és vannak egyéb feltételek is). Tehát a galéria szintjén nincsen helyiség, így a szintje se így, se úgy nem építményszint. (Tehát elvileg az összes hasznos alapterületbe sem számíthatna bele, bár én nem merném kihagyni) A 190nek ehhez amúgy sincsen köze.

  • Varga Péter

    2017. május 9. kedd - 22:00

    Ez izgalmas, nagy kíváncsiság támadt bennem, hogy egy kodifikátor jogász vajon milyen házat tervezne. Valószínű ilyet.

  • bélabácsi

    2017. május 17. szerda - 11:40

    az még egy érdekes kérdés, hogy a “legfelső építményszint” hogyan van definiálva. Ez az épmag számításnál érdekes, ahol a definíció erre hivatkozik. És persze a komplexebb épületeknél van probléma, ahol mondjuk a vizsgált homlokzati szakasznál jóval hátrább van egy szárny, ahol plusz 1-2 szint van…
    Sokat vitatkoztunk az éphattal az értelmezésen.
    Ráadásul az épmag számításnál folyamatosan változó, hogy melyik a legfelső építményszint, hiszen az egy adott homlokzati pontokban más és más, míg ha az épületet vizsgálom, akkor nyilván csak 1 van belőle. A homlokzattól mondjuk 50 méterre hátra levő épitményszint semmilyen hatással nincs a homlokzat vagy építmény magasságra…de jogilag mégis?

    • Tóth Szilveszter

      2017. május 17. szerda - 12:36

      52. Homlokzatmagasság (Hm): […] figyelmen kívül kell hagyni […]
      b) a vizsgált homlokzatfelülettől 12,00 m-nél távolabbi (hátrább álló) építményrészeket,

      de a legfelső építményszint adott homlokzati ponton vett értelmezése TERMÉSZETESEN kétértelmű… .miért is lenne más. de elvétve találni olyat, hogy a legmagasabb az összes közül az értelmezés és 99%ban az adott ponthoz tartozó függőleges vonalon azt a legmagasabbat értik, aminek a kontúrja érinti a beépítésnél figyelembe vett kontúrt (azaz nem hátraléptetett).
      1%ban meg vannak érdekes vadhajtások – legalábbis az én tapasztalatom szerint 🙂

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.