Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2017. június 7. szerda

Lakásokat építsünk vagy bontsunk? 1. rész

A fél ország azon szörnyülködik, hogy vajon milyen érvek szólhatnak amellett, hogy panelházak felső emeleteit visszabontsák. Az elhangzott indokok között nem találni racionálisakat, hiszen önmagában egy lakott, működőképes, valódi és használati értékkel rendelkező lakás elbontása minimum dupla, ha nem tripla költség (kiköltöztetés-bontás-építés-helyreállítás-visszaköltöztetés). Kár is belemenni olyan részletekbe, hogy mi lesz a visszabontott lifttel, gépészettel stb.

Vásárhely24 – Hogyan alakulhatnak át a vásárhelyi tízesek?

A pécsi 25 emeletes magasházat most bontották el 1 milliárdért, ebből már lehet fogalmunk, hogy csak a bontási oldalon mekkora költségekkel lehet számolni.

Bármi is lehetett a célja ennek a panelvisszabontási bejelentésnek, úgy vélem az egész hazai lakásállomány megér egy külön fejezetet. Ez egy olyan terület, ahol nem lehet gyors sikereket elérni, hosszú és fáradságos úton lehetne csak elérni egy, a mainál kedvezőbb állapotot.

Anno a panelprogram közel 800 ezres lakásépítési volumene a legfontosabb lakáshiányt megszüntette. Azonban az azóta eltelt évtizedekben nem volt igazi, átfogó és előremutató lakáskoncepció. A települések területfejlesztéseiben szinte kizárólag csak az önálló családi házak jelentek meg – mint kívánatos irány – értelemszerűen a kertvárosokban. A többlakásos házak elsősorban a városok belső területein épültek.

A családi ház építés kizárólagosságának aztán az lett az eredménye, hogy a települések beépített területei jelentősen megnőttek és ezzel óriási infrastrukturális fejlesztéseket indukáltak.

Európai összehasonlításban több fontos összehasonlításban is a sereghajtók vagyunk.

 

Lakhatástípusok

Az EUROSTAT oldaláról származó táblázat a saját és a bérelt lakások arányait mutatja.

Az ábrából kiolvasható, hogy a gazdagabb országokban különösen magas a hitellel épült saját otthonok aránya (ebben a vélhetően az alacsony kamatok játszhatnak közre, bár lehet hogy más is van mögötte).

A grafikon jól mutatja, ahogy közeledünk a fejlett és gazdag országok felé, úgy nő a bérelt lakások aránya. Látható az is, hogy nálunk az arányok mennyire eltorzultak az EU-s átlag képest. Amíg a szociális bérlakások aránya megfelel az EU-s átlagnak, a piaci alapú lakásbérlés kb csak az ötöde annak.

lakhatás típusok Európában forrás: Eurostat http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics

Az okát sokan sokféleképpen magyarázzák, de abban általában egyetértenek, hogy a lakásbérlettel kapcsolatos szabályozás nem megfelelő, ahogy nem megfelelőek a lakáskiadással kapcsolatos adózási szabályok sem. A potenciális lakáskiadók félnek a bérlettel járó macerától, az állandó felügyelettől, milyen állapotban kapják vissza a lakást…stb.

Az hogy kivehető bérlakásból mennyire kevés található, elég elmenni egy egyetemi városba és megnézni, mennyi a kiadó albérlet. A pécsi egyetem környéke lassan kiürül, mert a lakásokat inkább kiadják jól fizető külföldi diákoknak a bentlakók pedig inkább keresnek egy olcsóbb lakhatási formát, mert így jönnek ki jobban.

Apám, aki még a két világháború között végzett a szegedi tanárképzőn, mesélte, hogy nagyon sokáig fel sem merült benne, hogy esetleg saját lakása lehet majd, annyira természetes volt, hogy a (városi) többség bérlakásokban lakott.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 2015 október–novemberében végezte legfrissebb „Miben élünk?” nevű reprezentatív felmérését a lakásviszonyokról. Az összeírást a KSH több mint 300 kérdező közreműködésével, 516 településen hajtotta végre. Összesen 9800 háztartásban zajlott interjú, a felmérés emellett 1600 üres lakás elérhető adatait is rögzítette. E felmérésből derült ki, hogy hosszú idő után először kissé csökkent a tulajdonosi lakáshasználat, a 2011. évi népszámlálás idején mért 92 százalékos arány 2015-re 89 százalékra mérséklődött. A változás a magánbérletek terjedésének tudható be, amelyek aránya országos átlagban elérte a 6, Budapesten pedig meghaladta a 10 százalékot. forrás„Miben élünk?” A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményeit bemutató kiadvány

Épülettípusok

A következő grafikon a különféle épülettípusok arányait mutatja. A hazai lakások aránya valamelyest kisebb, mint az EU-s átlag, de családi házak arányát tekintve nálunk nagyon magas, csak a volt Jugoszlávia tagországainál magasabb az arány.

lakás/épülettípusok Európában forrás: Eurostat http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics

Érdekes megfigyelni, hogy míg nálunk elenyésző az ikerházak aránya, addig pl. Angliában, Írországban, Belgiumban és Hollandiában az a meghatározó épülettípus, miközben ezekben az országokban a legalacsonyabb a lakások (társasházak) aránya.

 

Szegénységi (nélkülözési) adatok

Románia és Szerbia után, Lettországgal holtversenyben a harmadik legrosszabb adat a miénk. Ez különösen annak fényében érdekes, hogy egyúttal milyen magas a saját tulajdonú és azon belül a családi házak aránya

szegénység (nélkülözők) aránya Európában forrás: Eurostat http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics

 

 

A téma a 2. részben folytatódik, ahol azt nézzük meg, hogy miközben jól észrevehetően megnőtt az építési kedv, eközben közel 400 ezer lakás áll üresen Magyarországon.

 

Akit a téma esetleg mélyebben érdekel, itt egy linkösszeállítás a lakáspiaci trendekről:

Hozzászólások (13): megnézem / hozzászólok

  • Cseh Zoltán

    2017. június 7. szerda - 09:19

    #115592

    “A téma a 2. részben folytatódik, ahol azt nézzük meg, hogy miközben jól észrevehetően megnőtt az építési kedv, eközben közel 400 ezer lakás áll üresen Magyarországon.”

    Ez eléggé figyelemre méltó adat . Gyakorlatilag a 4 milliós lakásállomány 10 százaléka üres lenne?
    Magyarázatra szorul.

  • Cseh Zoltán

    2017. június 7. szerda - 09:27

    #115594

    “A fél ország azon szörnyülködik, hogy vajon milyen érvek szólhatnak amellett, hogy panelházak felső emeleteit visszabontsák. Az elhangzott indokok között nem találni racionálisakat, hiszen önmagában egy lakott, működőképes, valódi és használati értékkel rendelkező lakás elbontása minimum dupla, ha nem tripla költség (kiköltöztetés-bontás-építés-helyreállítás-visszaköltöztetés). ”

    Mind a bontásra, mind az építésre lehet banki kölcsönt és állami támogatást folyósítani.
    A kölcsönt majd visszafizetik a lakók, az állami támogatás végül úgyis a kivitelezők zsebébe kerül.
    A bankok és kivitelező vállalkozók is gazdagodnak.
    Ez nem elég érv??
    Egyébként ha valóban lebontanak 1-3 emeletet, akkor a helyén akár tetőparkot, zöld tetőt is lehet kialakítani.
    Van erre sok példa.

    • Mahler György

      2017. június 8. csütörtök - 10:17

      #115625

      Kedves Cseh Zoltán,
      Nem egészen értem hozzászólását, ez most komoly, vagy ironikus. Melyik lakó fizeti vissza a kölcsönt és ki veszi fel. Az elköltözött lakó gondolom minimum a lakás piaci értékét megkapja. Ezt a lakóközösségnek kéne fedezni, mert a “tetőterasz” – ha lesz – előnyeit ők fogják kihasználni. Az átalakítás költségei többszörösen meghaladják egy új lakás építésének a költségeit, hiszen mint a cikkben is szerepel, rengeteg műszaki probléma adódik. Kezdve azzal, hogy lakottan ilyen mérvű átalakítást nem lehet megcsinálni, ez olyan zaj és porhatással jár, hogy azt a lakók nem tudják elviselni. Az alsóbb szinteken lévő lakások védelme miatt ideiglenes csapadék elleni védelmet kell biztosítani. A lift gépház jellemzően a tetőn van, újat kell kialakítani, vagy liftet kell cserélni. A közbenső szinti födémek teherbírása nem lesz megfelelő a “tetőterasz” terhelésnek, meg kell erősíteni, vagy új födémet építeni. Ha készül tetőterasz, annak megfelelő karbantartása is jelentős többletköltséget jelent, főleg ha növényzet is lesz rajta. A lakóknak nem sok előnye származik az egész átalakításból, energetika szempontból minimális javulást, komfortérzet szempontjából szinte semmit. Ezért ekkora költséget és kényelmetlenséget vállalni szerintem nem érdemes. Ezzel együtt érdemes lenne programot kidolgozni a panel épületek és a lakókörnyezetük javítására, de azt szakmailag jól átgondolt módon, reális célkitűzésekkel.

  • Cseh Zoltán

    2017. június 9. péntek - 09:19

    #115656

    Kedves Mahler György!
    Hadd válaszoljak megtisztelő reagálására.
    Kérdezi, hogy hozzászólásom komoly, vagy ironikus? A válaszom az, hogy komolyan ironikus.
    Még pontosabban, keserűen ironikus, az utolsó két mondatomat kivéve, mert az már komoly.
    Amikor az építőipari beruházás már szinte csak a közpénz eltüntetéséről szól, akkor a szakmáját szerető építész keserűen néz maga elé. Az irónia pedig a keserűség megfogalmazása.
    Amikor a négyes metró négyszer annyiba kerül, amikor az úszó világbajnokságra épített csarnok kapcsán bemutatnak egy valóban látványos homlokzatot, majd helyette építenek egy stílustalan hodályt, de az is egyre csak drágul, – azt hiszem, már a kezdeti ár négyszeresénél tart, – akkor az építész azt érzi, hogy őt csak eszköznek használják fel tisztességtelen dolgokhoz.
    Az ön kérdésére az előnyök, hátrányok, és a költségek viseléséről, és én hogyan gondolom, másik hozzászólásban fogok válaszolni.

  • Szabóbácsi

    2017. június 9. péntek - 10:32

    #115659

    Németországban több jó példa van panelházak csendesítésére. Szerintem nem nagyon piacképes, de (ott is) az alacsonyabb házaknál előfordulhat pozitív kifejlet. Ha egy kiürített jellemzően bérház, vagy egytulajdonosú társasház ilyen úton kerül korszerűsítésre, akkor a megmaradó lakások nyerhetnek akkora értéknövekedést, mely kiváltja a felsőbb szint veszteségét. Persze ha a mérleg 0, akkor már az is nyereség a környezetének. Leginkább állami beavatkozások esetében tartom elképzelhetőnek Szerintem tízemeleteseknél és Magyarországon elenyésző az esélye.
    Persze épült nálunk is sok négyemeletes panel, ahol a földszint alatt kell bemenni, tehát igazából az ötödikre kell fölkutyagolni. Leginkább ebben az esetekben vélek némi sikert.

  • Cseh Zoltán

    2017. június 9. péntek - 11:32

    #115662

    Kedves Mahler György!
    Ahogy ígértem…
    Gyors kalkuláció . Egy 10 emeletes lakás legfelső szintje lebontásra kerülne. Mondjuk 14 milliót 9 felé kell osztani. Az 1,5 millió forint. Aztán a bontás, helyreállítás, és zöld tető építésének egy lakásra jutó költsége, gondolom 0,5-1,0 millió körül várható.
    Egy megmaradó lakásra így 2,0-2,5 millió forint költség jut.
    Vajon megéri-e? Értékesebbek lesznek-e ennyivel a megmaradó lakások? (Szerintem nem, mert már most is túlértékeltek a panelek.)
    Ha nem éri meg, akkor állami támogatást lehet hozzá adni. Minél nagyobb állami támogatásról lehet szó, annál jobban emelkednek a kivitelezés költségei.
    Amelyik tulajdonosnak nincs hozzá elég pénze, az vehet fel hozzá kölcsönt.
    Aki valóban nyer a dolgon, az a bank és kivitelező.

  • Novák Ágnes

    2017. június 9. péntek - 11:50

    #115664

    Nagyon jó a cikk. De talán mégsem csak az építés/bontás lehet a vita tárgya. A tulajdonosi szerkezet éppolyan fontos. Ami teljesen hiányzik málunk: az olyan szövetkezeti tulajdon, ami egy egész épület tulajdonosa és kezelője, míg a lakók bérlik a lakásukat. A bérlés lehet szociálisan támogatott bérlemény (az állam/onkormányzat támogatja a rászoruló egyszülős, egykeresős, alacsony jövedelmű, egyéb hátrányos helyzetű lakót), vagy normál bérlemény. Az épületben különböző lakástípusokat keverve fenntartható bérlőréteg hozható össze. (Ilyenek Skócia, Németország, Hollandia nagyszámú lakásszövetkezetei is.)
    Ha lenne ilyen konstrukció, akkor ebben a felállásban érdemes lenne passzív ház minőségű, és igen, akár teljesen átépített volt panelházban is lehetne egy kísérleti minta projekt.
    Tehát jó lenne végre tudni, hogy mi a probléma, az üres lakásokat hogyan lehetne bevonni a lakhatási feszültségek csökkentésébe, de megmaradhassanak vagyonképző elemnek is. Állítólag van valami munkacsoport a kormány körül aki ezzel foglalkozik, csak az a furcsa, hogy nem látjuk azt, hogy megkeresnék azokat a szakembereket, akiknek már akár több évtizedes ismeretanyaga is lehet itthoni és külföldi egyaránt. Mintha egy műhelyben most akarnák feltalálni újsütetű okosok a spanyolviaszt. Mit ad isten éppen a választási kampány időszakához illesztve. 2010 tavaszán egy komplett anyagot tettem le az akkori parlamenti FIDESZ frakció anyagára, építve a doktorimban feldolgozott hazai helyzetre, a lehetséges műszaki megoldásokra, és a változó társadalmi igényekre. Az anyag a választási kampány izzásában süllyesztőbe került, és azóta is ott maradt. Most feldobta a gép a témát, kíváncsi vagyok hány hétig etetik ezzel az érdeklődőket, és rakják vissza a fiók mélyébe.

    • Cseh Zoltán

      2017. június 9. péntek - 13:23

      #115667

      “Az anyag a választási kampány izzásában süllyesztőbe került, és azóta is ott maradt. Most feldobta a gép a témát, kíváncsi vagyok hány hétig etetik ezzel az érdeklődőket, és rakják vissza a fiók mélyébe.”

      Mindenre van magyarázat. A kormány egyik fontos embere Hódmezővásárhelyen, a panelben lakók szavazatát szeretné megszerezni. 🙂
      A választás előtt lesz ígéret, a választás után a teljesítés elmarad. 🙂
      Nem először fog ez megtörténni a rendszerváltás óta.

      • Endre

        2017. június 11. vasárnap - 14:03

        #115712

        Egyetértek. Csak egy új gumicsont.

  • Cseh Zoltán

    2017. június 11. vasárnap - 00:06

    #115700
  • ipg

    2017. június 17. szombat - 11:42

    #115787

    Gondolom a sorházak isba semi-detached kategóriába esnek, ez magyarázza hogy a briteknél miért ilyen kiemelkedő az arányuk.

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

SZAKMA
Nem maradt sok idő kihasználni a kedvezményes lakásáfát

        Ingatlanfejlesztők és sok magán építtető is úgy kalkulál, hogy az adójogszabályok nem változnak, így a lakáseladásnál felszámítható kedvezményes 5 %-os áfa mértéke 2019 végéig marad csak érvényben. Bár ez még viszonylag messze van, de az építőiparban években kalkulálnak, nagyok lehetnek a csúszások és ami a legfontosabb, legkésőbb 2019 végére használatbavételit kell […]

Nem maradt sok idő kihasználni a kedvezményes lakásáfát
2017. június 20. kedd
SZAKMA
Lakásokat építsünk vagy bontsunk? 3. rész – mi lehet a jó irány?

Tisztában vagyok azzal, hogy egy ország lakásproblémáit pár blogbejegyzéssel nem lehet elintézni, pláne nem megoldani, sem használható javaslatot adni. Vélhetően szakemberek tucatjai dolgoztak a problémán a múltban és a jelenben is. A feladat ráadásul rendkívül összetett: társadalmi, politikai és persze gazdasági vetületekkel. A téma viszont közérdeklődést és emiatt kibeszélést igényel, erre pedig jó felületet tud […]

Lakásokat építsünk vagy bontsunk? 3. rész – mi lehet a jó irány?
2017. június 16. péntek

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább