Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2017. június 16. péntek

Lakásokat építsünk vagy bontsunk? 3. rész – mi lehet a jó irány?

Tisztában vagyok azzal, hogy egy ország lakásproblémáit pár blogbejegyzéssel nem lehet elintézni, pláne nem megoldani, sem használható javaslatot adni. Vélhetően szakemberek tucatjai dolgoztak a problémán a múltban és a jelenben is. A feladat ráadásul rendkívül összetett: társadalmi, politikai és persze gazdasági vetületekkel. A téma viszont közérdeklődést és emiatt kibeszélést igényel, erre pedig jó felületet tud adni egy ilyen blogbejegyzés.

probléma 1: sok a panel

Adva van egy közel 800 ezres paneles lakásállomány, aminek a piaci értéke elmarad a hagyományos technológiával épült házakétól, viszont a koncentráltsága miatt a városokban nagyobb laksűrűséget jelent, ami az infrastruktúra szempontjából előnyös. A paneles lakótelep létszámához, összetételéhez igazodott sok minden a korábbi várostervezésben: utak, parkolók, óvodák, alapfokú, ellátó létesítmények, busz és egyéb járatok. A lakótelepi népesség száma vélhetően nem fog drasztikusan csökkenni, ergo ezekre a kiszolgáló létesítményekre a későbbiekben is szüksége lesz.

Olyan nagy a panellakások száma és aránya, hogy azon csak nagyon hosszú időszak alatt lehet majd változtatni

probléma 2: privatizálták a lakásokat

A panelekkel – és úgy általában a lakásokkal – kapcsolatos egyik igen fontos gond az, hogy ezek döntő többségét anno tömegesen és szinte egyszerre privatizálták. A lakók jó része örült ennek, hiszen igen jutányos áron kapták meg a korábbi bérlakásukat.

A tanácsi lakások időszakában kb. 1-2-ben számolták a tanácsi lakást az “öröklakással”, ergo sokan érezték úgy, hogy értéket kaptak.

Az önkormányzatok azonban elfelejtették közölni, hogy ennek milyen (felújítási) következményei lesznek. A privatizált lakóépületek már az átadásuk pillanatában is többségükben felújításra szorultak volna, így az önkormányzati lakáskezelő intézmények hirtelen megszabadultak egy óriási tehertől.

A sokszor emlegetett (Kelet-)Németországban volt talán a legnagyobb panelbontási akció, de ott annyival egyszerűbb volt ezt lebonyolítani, hogy azok a lakások megmaradtak állami bérlakásnak, nem privatizálták úgy, mint nálunk+a két Németország egyesítése és országon belüli családegyesítés kapcsán sokuk üressé vált.

probléma 3: üres lakások

Az egészséges lakáspiac működéséhez természetesen szükséges egy bizonyos mennyiségű üres lakás, de emellett is 100 ezres nagyságrendű lehet a kihasználatlanul álló lakások száma. Fontos lenne ezeket mielőbb a kiadó lakások piacán viszontlátni, mert a nagyobb lakásválaszték segítené az elvárható nagyobb társadalmi mobilitást is.

probléma 4: eladósodott a fél ország

A lakáspiac egyoldalúsága szinte mindenkit arra ösztönzött, hogy ha bérelni nem tud, építsen magának sajátot. Ezt azonban azok is választották, akiknek nem lett volna szabad. A devizahitel sokk előtérbe hozta a sok rossz hitelt. Bizonytalan egzisztenciával a hátuk mögött nagyon sok a bajba kerültek, mert nem tudták fizetni a részleteket és rövid időn belül a lakásuk, házuk a felhalmozódott jelzáloghitel miatt eladhatatlanná vált, de aki rosszabbúl járt, annak el kellett költözni vagy ami a legrosszabb kiköltöztették.

probléma 5: hiányzó társadalmi szerződés

A társadalom kettészakadt irányítókra és irányítottakra, ami nyilván nem jó, mert nincs párbeszéd, csak diktátumok. ha egy önkormányzat nem tudja garantálni, hogy a lakóival folytatott megbeszélések, egyeztetések rá vonatkozó kötelezettségeit valóban betartja és betartatja, akkor nem lehet elvárni a nagy civil aktivitást. Vannak persze jó példák, mint amilyen pl. a Benczúr utca játszótér kapcsán  történt, de talán több a rossz tapasztalat.

Nem véletlenül fulladt teljes kudarcba a Pécs 2030 projekt, mert a város még azokon is átlépet, akivel elvileg szövetségben lett volna. Így persze nehéz, sőt szinte lehetetlen. Ráadásul a politika igyekezett – mindig is – a saját fiát, borját beültetni fontos helyekre függetlenül attól, hogy az illető értett-e az adott területhez.

mi lenne a jó irány?

Az olyan lakáspiacon, ahol a lakások döntő többsége magántulajdonú, ott korlátozottak az állam beavatkozási lehetőségei, de nem jelenti azt, hogy nem lenne egy se. Ha bízni lehetne az állam “jó gazda” szerepében, akkor azt javasolnám, hogy egyes helyeken, házakban vásárolja vissza az állam a lakásokat és a korábbi tulajdonosi viszonyt alakítsa át bérlői jogviszonyra. Ehhez persze perspektívát kellene felrajzolni és hosszútávú koncepciót kialakítani.

A lakáskérdést sajnos nem lehet csak civil kurázsival intézni, ehhez partnerül meg kell nyerni magát az államot, ha úgy tetszik a politikát.

A VIII. kerületben sok éve futott egy lakásfelújítási program, ahol a lerobbant a házakból kiköltöztették a bérlőket, elvégeztek egy teljes felújítást a házon és az elkészült házakban lévő korszerűsített lakásokat közel piaci áron kiadták azzal, hogy bizonyos idő elteltével a lakás megvásárolhatóvá vált. Nem gondolom, hogy ez a módszer minden gondot megoldana, de mint tényleges gyakorlat, működött pl. a pesti belváros lerobbant házai esetében.

Fontos lenne az újonnan kialakítandó területeke városrendezési módszerekkel elősegíteni a minél több csoportház és többlakásos lakóépület elterjedését és ezzel elmozdulni egy kedvezőbb lakásösszetétel felé. Ennek nem csak városrendezési hanem egyéb módja is lehetne, pl. adókedvezmény, kedvezményes építési hitel…stb.

Természetesen nem kell semmi korszakalkotót kitalálni, mert ezen már jó régen dolgoztak hozzáértők, mint dr. Novák Ágnes építész,

aki az ökoépítészet hazai kutatásának és oktatásának egyik jelentős alakja. Ő volt a vezető építésze a 2006-os SOLANOVA projektnek, ahol egy dunaújvárosi panelházat passzívház szemlélettel újítottak fel kísérleti jelleggel.

Az előző részben az alábbi bejegyzést írta:

De talán mégsem csak az építés/bontás lehet a vita tárgya. A tulajdonosi szerkezet éppolyan fontos. Ami teljesen hiányzik málunk: az olyan szövetkezeti tulajdon, ami egy egész épület tulajdonosa és kezelője, míg a lakók bérlik a lakásukat. A bérlés lehet szociálisan támogatott bérlemény (az állam/onkormányzat támogatja a rászoruló egyszülős, egykeresős, alacsony jövedelmű, egyéb hátrányos helyzetű lakót), vagy normál bérlemény. Az épületben különböző lakástípusokat keverve fenntartható bérlőréteg hozható össze. (Ilyenek Skócia, Németország, Hollandia nagyszámú lakásszövetkezetei is.)
Ha lenne ilyen konstrukció, akkor ebben a felállásban érdemes lenne passzív ház minőségű, és igen, akár teljesen átépített volt panelházban is lehetne egy kísérleti minta projekt.
Tehát jó lenne végre tudni, hogy mi a probléma, az üres lakásokat hogyan lehetne bevonni a lakhatási feszültségek csökkentésébe, de megmaradhassanak vagyonképző elemnek is. Állítólag van valami munkacsoport a kormány körül aki ezzel foglalkozik, csak az a furcsa, hogy nem látjuk azt, hogy megkeresnék azokat a szakembereket, akiknek már akár több évtizedes ismeretanyaga is lehet itthoni és külföldi egyaránt. Mintha egy műhelyben most akarnák feltalálni újsütetű okosok a spanyolviaszt. Mit ad isten éppen a választási kampány időszakához illesztve. 2010 tavaszán egy komplett anyagot tettem le az akkori parlamenti FIDESZ frakció anyagára, építve a doktorimban feldolgozott hazai helyzetre, a lehetséges műszaki megoldásokra, és a változó társadalmi igényekre. Az anyag a választási kampány izzásában süllyesztőbe került, és azóta is ott maradt. Most feldobta a gép a témát, kíváncsi vagyok hány hétig etetik ezzel az érdeklődőket, és rakják vissza a fiók mélyébe.

Abban a bizonyos munkacsoportban több találkozó volt a parlamenti képviselőkkel és helyi önkormányzati képviselőkkel is. Személyesen mentünk el több nagyvárosba, még némi statisztikai elemzés is készült a választási eredmények/lakástípusok szerint a korábbi adatokra alapozva. Ezután többféle munkaanyag készült, a végén Széchenyi terv meg is említette a Lakótelepből Zöldváros programot.
De így most nem rántanám elő ezt az anyagot, viszont az előzmények hozzáférhetők:

http://epiteszforum.hu/mi-lesz-veled-lakotelep
http://www.deol.hu/disputa/2007/Disputa_07-04.pdf
http://www.deol.hu/disputa/2007/Disputa_07-05.pdf

Szóval kíváncsi vagyok a témával foglalkozó szakmai csoportra, akár még jó is lehetne a dolog, de valamiért mégsem erre számítok.

Az esetleg  beérkező javaslatokkal folyamatosan bővíteni fogom a cikket.

ha a videó nem indulna el: http://indavideo.hu/video/XVMedia_117_adas

Solanova

 

 

Hozzászólások (1): megnézem / hozzászólok

  • Szabóbácsi

    2017. június 23. péntek - 09:02

    #115872

    Már a nyolcvanas években elkezdődött hasonló szellemű, a kevesebb több, rekonstrukciós folyamat. Ekkor a telekkörülépítéses bérházak belső szobakonyháit sikerült több helyen lebontani és barátságosabb környezetet kialakítani. Pl. Bp. Klauzál tér környéke.
    Az 5. pont üres, hangzatos frázispufogtatás. A társadalom kettészakadt irányítókra és irányítottakra. Volt ez valaha másképp? Már az őskőkorszakban sem! 🙂

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

SZAKMA
Nem maradt sok idő kihasználni a kedvezményes lakásáfát

        Ingatlanfejlesztők és sok magán építtető is úgy kalkulál, hogy az adójogszabályok nem változnak, így a lakáseladásnál felszámítható kedvezményes 5 %-os áfa mértéke 2019 végéig marad csak érvényben. Bár ez még viszonylag messze van, de az építőiparban években kalkulálnak, nagyok lehetnek a csúszások és ami a legfontosabb, legkésőbb 2019 végére használatbavételit kell […]

Nem maradt sok idő kihasználni a kedvezményes lakásáfát
2017. június 20. kedd
SZAKMA
Lakásokat építsünk vagy bontsunk? 2. rész – tele vagyunk üres lakásokkal

“Tovább nőtt az üres lakások aránya Magyarországon, a 2001-es 9,2 százalék, illetve a 2011-es 10,9 százalék után tavaly(2015-ben) elérte a 12,7 százalékot, számuk mintegy 560 ezer volt – derült ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 2016. augusztusi tájékoztatásából“ Előző írásunkban európai összehasonlításban a hazai lakásösszetételt vizsgáltuk, ebben a részben az ingatlanpiac egy kevésbé ismert részéről […]

Lakásokat építsünk vagy bontsunk? 2. rész – tele vagyunk üres lakásokkal
2017. június 9. péntek

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább