Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2017. július 8. szombat

Fogalommeghatározások | építménymagasság, épületmagasság, homlokzatmagasság

Azt feltételezem, hogy a szakmánkból sincs mindenki tisztában azzal, hogy PONTOSAN mi a különbség az építménymagasság, az épületmagasság és a homlokzatmagasság között, de főképpen melyiket, mikor kell figyelembe venni.

Eredetileg az általam fogalommagyarázatra szoruló kifejezések közül a “12/A Beépítési magasság“-t gondoltam megvizsgálni, de jött pár levél az építménymagasság kontra épületmagasság témában és úgy véltem, nagyobb látószögre kell állítani az optikát.

Azzal vélhetően a legtöbben tisztában voltunk eddig is, hogy 2012-ben történt egy komoly változás, amely szerint az addig megszokott építménymagasság fogalom megszűnik és a helyébe az épületmagasság lép.

E változás előtt az un. “régi” OTÉK Fogalommeghatározások szerint az építménymagasságot az alábbiak szerint határozta meg.

Ebben szerepelt ama bizonyos kitétel, mely manapság sok fejtörést okoz számos építésznek, amikor bajba kerül az épület/építménymagasság számításnál, ama bizonyos 45 fokos sík, ami lehetővé tette, hogy visszaléptetett tömeggel, az építménymagasságot meghaladó módon további szint helyezhető el az épületen. Fontos megjegyezni hogy a homlokzatmagasság mint fogalom számos helyen szerepelt korábban is a jogszabályban, de a Fogalommeghatározások között nem szerepelt. Ahogy nem szerepelt az épületmagasság sem.

Az “új” OTÉK az építménymagasságot mint fogalmat megszüntette és a helyére két új fogalmat alkotott:

  • épületmagasság
  • homlokzatmagasság

A külön “homlokzatmagasság” fogalom bekerülésével látszólag kettéválasztották a korábbi építménymagasság fogalmát és nem hivatalos indoklás szerint a különféle tervezői praktikáknak akarták elejét venni. Az “épületmagasság”, mint fogalom látszólag csak annyit határoz meg, ami a lényege, hogy ez a homlokzat összeségének az ÁTLAG magassága.

33. Épületmagasság („Ém”): az épület valamennyi, külső és belső, sík vagy kiterített íves homlokzati felülete összegének (F) valamennyi, e felületek vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték.

Ezzel szemben a

52. Homlokzatmagasság (Hm): az épület homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L érték alapján kell megállapítani, melynek számítása során figyelmen kívül kell hagyni

a) a kémények, szellőzőkürtők, tetőszerelvények magasságát,

b) a vizsgált homlokzatfelülettől 12,00 m-nél távolabbi (hátrább álló) építményrészeket,

c) …. további kitételek

A fenti b) ponttal gyakorlatilag bezárták azt a kiskaput, amit fentebb említettem, innentől kezdve nincs 45 fok alatti további szint betervezése.

Csakhogy ez így nem igaz!

Ha csak a fogalommagyarázatokat nézzük, akkor az épületmagasságnak egy nagyon rövid, a homlokzatmagasságnak egy hosszabb leírást szenteltek. Igen ám, de az épületmagasság számításának is vannak feltételei és korlátai, csak azokat cseles módon nem ide, hanem a jogszabály 7. §-ba rejtették el, pontosabban a (5) pontjába

És láss csodát, itt megleljünk az elveszettnek hitt 45 fokos szabályt:

b) az egyes homlokzatfelületek magasságához hozzá kell számítani

ba) mindazoknak az épületrészeknek (attikafal, torony, kupola, tető, tetőrész, reklámhordozó vagy egyéb épületrész) a felületét, amelyek az a) pont szerinti metszésvonalra vagy érintővonalra az épület irányában emelkedő 45° alatt vont sík fölé emelkednek, ezen épületrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára ugyancsak 45° alatt vont – az előzővel párhuzamos – síkkal történő vetítéssel meghatározott magasságával,

A káoszt részben az okozza, hogy a korábbi (sok esetben közel sem egyértelműen számolható) építménymagasság helyett két olyan fogalmat alkottak meg, amik ugyanarra a számításra kétféle megoldást adnak, attól függően, hogy a majdani HÉSZ-ben az adott önkormányzat melyik fogalomhoz társít majd követelményértéket. Ami az egyik fogalom esetében beleszámítandó, az a másik esetében nem. Ha még csak ennyi lenne a különbség, akkor talán még el is lehetne fogadni, hiszen igy a HÉSZ árnyaltabban tudna meghatározni a beépítési paramétereket, annak függvényében, hogy a homlokzatmagasságot vagy az épületmagasságot határozza meg. E tekintetben nyilván alapvetően más lehet a cél mondjuk egy nagykörúti foghíjbeépítésnél vagy pl. egy szabadonállóan beépíthető teleknél.

A káoszt csak tovább fokozza, hogy a homlokzatmagasságot, mint fogalmat mindenki használta korábban is, sőt szerepelt az OTÉK-ban is, csak éppen nem találni a korábbi OTÉK “Fogalommeghatározások” felsorolásában. Most már egy jó ideje szerepel benne.

A komolyabb gond és az ebből fakadó káosz akkor kezdődik, amikor kiderül, hogy e két fogalom között nem csak ebben van eltérés. Ez alapján a különbségek nem is apróságok! Az összevetést könnyű megtenni. hiszen a “mit kell hozzászámolni, mit nem” kitételek egyértelmű eredményre vezetnek.

  1. másképpen kell beleszámolni az oromfalakat
    1. az épületmagasság (Em) számításnál nincs kitétel az oromfalakra, ebből következően a teljes oromfal számítandó!
    2. homlokzatmagasság (Hm) számításnál figyelmen kívül hagyható d) a magastető és oromfalainak 6,00 m-t meg nem haladó magasságú részét.
  2. másképpen kell beleszámolni a tűzfalak felületét
    1. az épületmagasság (Em) számításánál figyelmen kívül kell hagyni: cg) a tűzfalat,
    2. homlokzatmagasság (Hm) számításnál a tűzfal nincs külön megemlítve, így a tűzfal beleszámítandó (max. az előbbi d) pont figyelembe vételével)
  3. Vannak további eltérések is, érdemes figyelmesen elolvasni mindenkinek.

A fentiek alapján kijelenthető, hogy a korábbi építménymagasság számítás helyett egy olyan szabályozást vezettek be, aminek a célja nem látható, az oromfalak és a tűzfalak esetében teljességgel érthetetlen a megkülönböztetés.

 

***

 

Ez az egész csak egy átmeneti állapot, mivel 2018. december 31. után egységesen csak épületmagasság és homlokzatmagasság lesz, az önkormányzatok addig  kaptak határidőt, hogy a HÉSZ-eiket ehhez igazítsák hozzá. Mindezt a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló  314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tette lehetővé:

Átmeneti rendelkezések

45. § (1)152 A 2012. december 31-én hatályban lévő, valamint az OTÉK 2012. augusztus 6-án hatályos településrendezési követelményeinek és jelmagyarázatának figyelembevételével elkészített és elfogadott településrendezési eszköz 2018. december 31-ig alkalmazható.

46. § (1)157 A fővárosi kerület esetében, a 2012. december 31-én hatályban lévő, valamint a 2014. június 30-ig elfogadott településrendezési eszköz, továbbá a (2) bekezdés a) pontja és b) pont ba) alpontja szerint módosított településrendezési eszközök – az OTÉK 2012. augusztus 6-án hatályos településrendezési követelményeinek és jelmagyarázatának, valamint a Fővárosi Szabályozási Kerettervről és a Budapesti Városrendezési és Építési Szabályzatról szóló fővárosi közgyűlési rendelet figyelembevételével – 2018. december 31-ig alkalmazható.

Vagyis ebben az átmeneti időszakban, 2018. december 31-ig ott, ahol még nem készült el az új HÉSZ, ott a fentiek szerint a régi OTÉK-ban szereplő építménymagasság szerint lehet tervezni.

 

Várnám a javaslatokat, észrevételeket!

 

A homlokzatmagasság számítás BÜNTETI a lapostetőt

 

fogalommeghatározással kapcsolatos írásaink

 

Fogalommeghatározások | új sorozatot indítunk

Hozzászólások (9): megnézem / hozzászólok

  • atus

    2017. július 8. szombat - 16:35

    #115997

    Az épületmagasságnál a “az adott felületi síknak… legfelső építményszintje záró szerkezete felső síkjának metszésvonala” megnevezés okoz nekem, gondot, mivel ez beépítetlen tetőtér, padlástér esetén a záró födém felső síkja, függetlenül attól, hogy van-e térdfal. Ugyanúgy a lapostető esetén is kérdéses az attikafal. Beszámolandó?

  • Tóth Szilveszter

    2017. július 9. vasárnap - 01:15

    #115999

    szerintem ezt úgy kell érteni, hogy a lapostető zárófödém síkjáig méred, majd az attikát meg már azért, mert az meg a 45fokos sík fölé nyúló épületrész. ugyanígy a térdfal beépítetlen tetőtér esetén is a padlásfödémig számolod, majd a térdfalas részt meg 45fokos szabály szerint. persze ez pont ugyanazt adja, mint amit Miklós mond, csak én jobbról nézem, ő meg balról.

  • Enyedimre

    2017. július 9. vasárnap - 09:01

    #116001

    Az is rendben van hogy most az ország legtöbb Hész-ben megadott építménymagasságot igazoljuk elegánsan, egy olyan fogalmat, ami nincs már benne az OTÉK-ban évek óta. Jogilag ez kezelhetetlen. Annó a Homlokzatmagassághoz is másféle meghatározás volt (ott is volt 45 fokos sík) de azt az építménymagassággal együtt kivonták, megváltoztatták.

  • bélabácsi

    2017. július 10. hétfő - 10:48

    #116010

    Mi a helyzet olyan esetben, ha a zárófödém nem egy vízszintes sík? Mondjuk a födém lejtésben van, esetleg donga vagy félgömb?

  • Papp György

    2017. július 17. hétfő - 15:33

    #116038

    [szerk. megjegyzés: az olvasó kérésére én tettem fel a hozzászólását]

    Kedves Koós Kolléga!

    A szakmai fogalommeghatározások egyértelműsége és egységes alkalmazása nélkülözhetetlen a jogszerű tervezés, hatósági engedélyezés, a fellebbező ellenérdekelt környékbeliek hatósági és bírósági jogorvoslati elbírálása, valamint a tervezett építmény megvalósítása során! Mit is jelent például a homlokzatmagasság vagy építménymagasság alkalmazási kötelezettsége? Ezen követelmény mértéke nem csak a tervezett és megépített épület kubatúráját és városképi megjelenését jellemzi, hanem alapvetően befolyásolja a szomszédos építési telkekhez fűződő beépítési jog sértetlen használhatóságát, azaz a szomszédos telkeken álló épületek közötti legkisebb előírt távolság megtarthatóságát, ami az épületek benapozási, árnyékvetési, valamint a tűzátterjedési és az esetleges romhatási lehetőségét is befolyásolhatja. Ezzel van kapcsolatba az oldalkertek legkisebb mértékének előírt követelménye és a telek építési helyének meghatározása is.

    Szerintem a korábban hatályos OÉSZ homlokzatmagassági fogalma egyszerűbb és közérthetőbb volt a mai építménymagasság helyett. Igaz, hogy abban az időben még nem volt divatban az épületek alapterületi körvonalának korlátlan variálása, bonyolítása.
    Minden esetre mindezekre is tekintettel nagyon fontosnak tartom az épületek magasságára vonatkozó jogszabályi fogalommeghatározás pontosítását és egyértelműsítését, ennek megfelelő alkalmazhatóságát, amivel a tervező és a hatóság is védelmet biztosíthat magának az esetlegesen vitatkozó, az építkezést akadályozó szomszédos fellebbező tulajdonossal szemben.

    Üdvözlettel: Papp György
    gyémántdiplomás építészmérnök, nyugalmazott köztisztviselő és igazságügyi szakértő.

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

ÉPÍTÉSI JOG
A homlokzatmagasság számítás BÜNTETI a lapostetőt

Az “építménymagasság, épületmagasság, homlokzatmagasság” című írásunkban épp azt kellett megállapítani, hogy a homlokzatmagasság számítással a korábbi építménymagasság számítás helyett egy olyan szabályozást vezettek be, aminek a célja nem látható, az oromfalak és a tűzfalak esetében teljességgel érthetetlen a megkülönböztetés, ez pedig számos esetben káoszt eredményezhet majd 2018. december 31. után. Nem nehéz belátni a címbeli állítást, miszerint […]

A homlokzatmagasság számítás BÜNTETI a lapostetőt
2017. július 9. vasárnap
ÉPÍTÉSI JOG
Fogalommeghatározások | sorház

Elkezdtem írni egy cikket a Miért nem épülnek sorházak és miért a magában álló családi házat preferáljuk?, így adódott, hogy érdemes volna kicsit körüljárni a sorházakat, sőt az átriumházakat is. Ez utóbbiakról íródott is egy rövid kis cikk. Sorház fogalma: OTÉK | Csoportház (a sorház, láncház, átriumház gyűjtő meghatározása): építési telkenként egy vagy több önálló rendeltetési […]

Fogalommeghatározások | sorház
2017. június 23. péntek

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább