Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2017. december 4. hétfő

Miért is nem használható semmire sem a papír alapú földhivatali térkép?

Az építési hatóságok a legtöbbször ragaszkodnak a hivatalos földhivatali térképmásolathoz, miközben könnyen belátható, hogy egy lépték nélküli, nem vektorgrafikus térkép sem beazonosítható pontot, sem használható méretet sem tartalmaz. Nem lehet róla levenni telekszélességet, oldalhosszúságot, nem tudható, hogy a szomszéd milyen messze van a kerítésünktől.

Sokan talán még emlékeznek, amikor a földhivataltól megkapott (nem) hivatalos térképmásolat méretmegállapítását segítették a 100*100 m raszterben megtalálható szálkeresztek (nem emlékszem a hivatalos nevükre). Ha másra nem, de közelítőleg jó volt még szkennelt változatban is.

Még a laikus építtetők is találkoztak földhivatali térképmásolattal, mi több tervezési szerződési feltétel is lehet az ilyen beszerzése, lévén ezt pénzért adják. Ezekről egy jó ideje már lemaradtak a szálkeresztek.

Az pedig hogy 2017-ben is még egy műanyag vonalzóval mérjünk rajta távolságot, az a vicc kategóriájába tartozik. Ez különösen akkor válik érdekessé, ha pdf-ben vagy beszkennelt változatban kapjuk, mert akkor még abban sem lehetünk biztosak, hogy a vonalzóval lemért 1 cm hány méternek felel meg a valóságban?

ez lenne a digitális korszak mérőeszköze?

A papír alapú helyszínrajz sajnálatos módon belekerült az egyszerű bejelentéssel foglalkozó MÉK szabályzatba is az alábbiak szerint:

29/2017. (07.28.) sz. MÉK Elnökségi határozat
A MÉK elnöksége egyhangúlag az alábbi állásfoglalást hozza:

 „Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységhez szükséges kivitelezési tervdokumentáció tartalmi követelményei valamint a tervezői művezetés szabályai” szabályzat 4.3. pontjában előírtak egy matematika (geometria) fogalmai szerinti koordináta rendszer létrehozását is jelentik, amelyben a környezet fix pontjaihoz viszonyítva létrehozható az X-Y horizontális rendszer és a környezet maradandó elemének magassági megadásával az épület vertikális elhelyezkedése is egyértelműen meghatározható. A koordináta rendszer létrehozása a tervező feladata.

INDOKOLÁS

A szabályzatban szereplő “földhivatali adatszolgáltatás” fogalomhasználatot a szabályzatalkotó nem kizárólag az EOV rendszer digitális koordinátáira, hanem a papír alapú térképszolgáltatásra is alkalmazza.
Az építési telek jogi határai meghatározásának alapja a földhivatal által kiadott (90 napnál nem régebbi) helyszínrajz. (Ha szükséges további adatokkal kiegészítve. A kiegészítés mértéke a helyszíni adottságok figyelembevételével dönthető el.)

A kitűzési alappont az origo (pl. telek sarka), egy másik pont az iránypont. Az origó és az iránypont hozza létre az egyik tengelyt (X), az erre merőleges irány a másik tengely (Y). A két tengely létrehoz egy derékszögű rendszert. Szükséges továbbá egy meglévő és megmaradó magassági pont is (Z, pl. egy csatorna fedlap). Az így felállított geometriai koordináta rendszerhez bármely épületpont meghatározható. A koordináta rendszer létrehozása a tervező feladata. forrás

A probléma azonban az, hogy földhivatali térkép alapján fel sem állítható ez a bizonyos koordináta rendszer, többek között azért, mert nem tudjuk, hogy hol van a telek sarokpontja. Aki próbált már jpg vagy más nem vektorgrafikus rajzon bármit is kótázni, az tudja, hogy próbálkozni lehet, de egzakt méretet megadni nem.

pontosan hol is van a két vonal metszéspontja?

Tömegével volt olyan munkánk, ahol az építtetők a végletekig ki akarták használni a lehetőségeiket (oldal- és előkert…stb), ahol bizony 10-15 cm is számít, nos egy ilyen rajznál ez simán előfordulhat.

Emlékszem, hogy az ÉTDR előkészítésénél, már 2012-ben is felmerült, hogy ha minden hatóságot, állami szervet bevonunk az ÉTDR-ben, hogyan maradhat ki az egyik legfontosabb, a földhivatali adatszolgáltatás? Nem igazán emlékszem a pontos és valóságos okokra, de mintha az lett volna, hogy így elesnének egy jókora bevételtől.

Az ÉTDR és minden építéssel kapcsolatos eljárás  (és bejelentés) szerves része kellene hogy legyen, hogy mind a tervező, mind az engedélyező hatóság ugyanazon állami digitális térképből dolgozzon, elkerülendő a tévedések, félrekótázások.

A probléma azóta is fennáll, ma már szinte minden digitálisan készül, nyár óta már a közművekkel kapcsolatos egyeztetések (e-közmű) is, csak ez a földhivatali digitális térkép nem akar valahogy belekerülni a rendszerbe.

Mit lehet tenni?

Nyilván geodétát kell fogadni, ami persze pénzbe kerül, cserében viszont számos olyan dolgot meg tud állapítani, ami ránézésre nem derülne ki. Például, hogy rossz helyen van a kerítésünk, akár a közterület felé, akár a szomszéd felé. Digitális térképet kapunk, ami felhasználható lesz akkor, amikor geodétával szeretnénk kitűzetni a telket. Meg tud határozni olyan magassági alappontot, amit a kivitelezés kezdetekor a kivitelező is használni tud.

 

Jogi esetek | befolyásolhatja-e a beépítés helyét, ha rossz helyen van a kerítés?

 

Ha ezt nem vessszük igénybe, akkor jobbára csak “vakrepülünk” és abban bízunk, hogy nem lesz gond a kivitelezéskor.

Egy törtvonalú, szabálytalan telek esetében fontos lenne tudni a pontos sarokpontokat. Ha csak a telek geometriájának pontos digitális változatára volt eddig szükségünk, akkor megkértem a földmérő ismerőseimet, akik kb. 4000 Ft-ért a fölhivataltól kikérték a digitális térképet. Mint kiderült ezt én is kikérhettem volna már egy jó ideje, csak arról kellett volna nyilatkoznom, hogy nem akarom földmérésre használni, hanem csak építési célra. Igenám, de ehhez be kell menni személyesen a földhivatalba.

Azonban már erre sincs szükség, mert ahogy a tulajdoni lapot és a fent emlegetett hivatalos térképmásolatot már jó ideje online is meg tudjuk szerezni, úgy lehetőség van már a digitális térkép letöltésére is.

Hamarosan folytatjuk, amiben megmutatjuk, hogy mindez hogyan lehetséges …

Hozzászólások (46): megnézem / hozzászólok

  • Tóth Szilveszter

    2017. december 5. kedd - 02:55

    #116802

    őrkereszt a becses neve és pont arra jó, hogy ha szkennelsz és mondjuk csak y irányban torzul a szekennelt kép, akkor is teljesen pontosan lehet belőle mérni.
    saját tapasztalat, hogy amit 2250huf a földhivatal onlineban lehet venni pdf abból 1-2cm pontosan lehet telekkontúrt készíteni ha kicsit gondolkodik az ember arról, hogy egy ilyen bitmap képet hogy is generál le a vektorgrafikus adatbázis. de ha valaki lusta görgőzni, akkor gyors megoldás beírni a googleba, hogy jpg-to-dwg.
    de csak a vázlattervezéshez elegendő és csak sík terepen persze!

  • Lennert József

    2017. december 5. kedd - 06:54

    #116803

    Ha valaki egy több 10 milliós ház vagy akár csak egy pár milliós melléképület tervezésénél azon akar spórolni, hogy 2250 Ft-ért vesz pdf térképmásolatot (a Földhivatalok a közhiteles ingatlan-nyilvántartási alaptérképről nem helyszínrajzot, hanem térképmásolatot adnak ki) vagy 4000 Ft-ért vektorgrafikus digitális állományt, ahhoz nem tudok hozzá szólni.

    Koós Miklós úrnak azonban szeretném megköszönni az új bejegyzést és a tegnapi javítást is. Annyival egészíteném csak ki, hogy építéshatóság között is vannak eltérések jog gyakorlási szempontból. Több járásban is kötelezően megkövetelik a hatályos jogszabályokra hivatkozva, hogy arra jogosult (ingatlanrendezői és geodéziai tervezői minősítéssel is rendelkező) földmérő által készített és aláírt kitűzési helyszínrajzot kérnek az adott földrészletről. Ebben az esetben, ha földmérő is részt vesz a tervezés előkészítésében, pedig nem lehet probléma a későbbiekben se a telek méretével, se elhelyezkedésével és már tervezési fázisban kiszűrhetőek a későbbi problémák jelentős hányada.

  • Laikus

    2017. december 5. kedd - 09:36

    #116805

    Hiába fizetek 4000Ft-ot egy vektorgrafikus állományra, ha az ugyanolyan pontatlan, mint a PDF-es változat. Én minden telkemet kimérettem földmérővel, és mindegyiknél volt legalább 1 méter eltérés legalább egy telekhatáron.

    • Cseh Zoltán

      2017. december 5. kedd - 10:03

      #116806

      Kedves Laikus!
      Bocsásson meg a kérdésért! De honnan tudja, hogy melyik kimérés a helyes?
      Hiszen mindegyik kimérést helyesnek mondta az, aki csinálta.
      Lehet, éppen az helytelen, amit ön végeztetett el. :))

    • Cseh Zoltán

      2017. december 5. kedd - 10:07

      #116807

      Még a 90-es évek végén egy ügyfelem telekhatár vita miatt kimérette a telkét. Kiderült, hogy az egész utcát arrébb kellett volna tolni 4-5 méterrel. Pedig csak pár száz méter volt a már teljesen beépített utca hossza. :))

      • Lennert József

        2017. december 7. csütörtök - 04:56

        #116843

        Még az is előfordulhatott, hogy nem a szakmai előírásoknak megfelelően végezte a földmérő a feladatát! Az ön által leírt probléma tipikusan akkor fordul elő. Ismert probléma, hogy a jelenlegi digitális térképeink alapjául szolgáló papír térképek pontossága megadott hibahatár figyelembe vételével értelmezhető, hiszen felénk van a mai napig olyan, aminek az alapjait 1886-ban határozták meg. A kitűzéshez, és a tervezés előkészítéshez pont azért kell földmérő, mivel ők ismerik azokat a szabályokat, melyekkel a térképi méretek helyesen értelmezhetőek.

  • Varga Lőrinc

    2017. december 5. kedd - 11:34

    #116810

    Tisztelt Koós úr!

    Segítségét, véleményét szeretném kérni.
    Van egy zsákutca végi, erdő széli kis telkünk amire építkezni szeretnénk. A tulajdoni lapon 513 m2 az alapterülete. Lekértem az EOV koordinátáit amik egy 540 m2-es telket jelölnek ki. Egy építészmérnök barátommal felmérve a telket kiderült, hogy 619 m2 van körbekerítve.
    Mivel a beépíthetőség csak 20%-os 3,5m-es ereszmagassággal minden négyzetméter számít. A kérdésem az lenne, hogy melyik adatot (nyilván az első kettőből) kell figyelembe vennünk a tervezés során?

    Köszönettel,
    Varga Lőrinc

    • juju

      2017. december 5. kedd - 16:59

      #116815

      A földhivatali szentírás a “térkép” !
      A terület az csak egy számolt adat.
      Ha a kettő eltér, akkor eljárás indul az adathiba kijavításra.
      Ami hipp-hopp párhónap alatt le is fut (nekem ~3,5 hónap lett).

      Sajnos a térkép is lehet “térképezési hibás”.
      pl. kerítésnek néztek anno a légi fotón a térkép digitalizáláskor egy sövényt, mint esetemben.

      —-

      A teendő: keress egy földmérőt és kérd a telek kitűzését!
      Ez egyébként is nagggggyon célszerű!!! és fontos.

      A földmérő észlelni fogja az adathibát és megindul a kijavítási eljárás.

      A kijavítás után kiméri és kitűzi a telek sarokpontjait, hivatalosan.
      A kitűzés költsége 40-50 eFt körüli tipikusan (errefelé).

      Ha a hivatalos kitűzés miatt vita támad a szomszédsággal,
      akkor
      a vitát megegyezés híján peres úton lehet csak lezárni.
      Ez is elég hosszú idő lehet, jobb mielőbb kitűzetni a telket.

  • juju

    2017. december 5. kedd - 17:22

    #116818

    kiderült, hogy 619 m2 van körbekerítve.

    Ha ez már legalább 15 éve így van és senki nem tette szóvá közben a szomszédok közül.
    Akkor a többletet már elbirtokoltad, azaz tulajdonjogot szereztél rá

    Az elbirtoklás alapján kérheted, hogy
    – az elbirtoklással szerzett tulajdonjogod
    – kerüljön bejegyzésre az ingatlan nyilvántartásba is!

    Így, ha nincs kizáró ok, akkor megnőhet a telked 🙂
    Telek alakítási tiltások illetve a tulajdonos(ok) esetleges tulajdonnal való rendelkezése lehet kizáró ok.
    (szólt neked, hogy az övé, eladta időközben az övét, stb.)

    Ehhez a telek növeléshez egy pert kell indítanod a tulajdonos(ok) ellen, az előzetes értesítésük nélkül!
    Aminek a végén a bíróság kimondja, hogy mivel elbirtokoltad,
    a földhivatal jegyezze be a javadra a megszerzett tulajdonjogot.

    Járj utána, hátha szerencséd lesz…

  • juju

    2017. december 5. kedd - 17:29

    #116819
  • Varga Lőrinc

    2017. december 5. kedd - 18:35

    #116820

    Köszönöm mindenkinek a segítséget!

    A telket csak két éve vettük, az előző tulaj 81-ben vásárolta az önkormányzattól, üdülőnek. A hozzákerített részen melléképület is van ami valamikor a vásárlás időpontjában épült. Az eladó örököstől meg tudom kérdezni a pontos időpontot. 1 szomszéd van, oldalt és hátul is közterület (bozótos és erdő) és arra fele terjeszkedett az előző tulaj.
    Akkor első lépésnek felfogadok egy geodétát.

    Van valamelyikőtöknek tapasztalata az elbirtoklási eljárásról? Főként, hogy kb. mennyi idő.

    • Lennert József

      2017. december 7. csütörtök - 05:10

      #116845

      Az elbírtoklás tényét csak a Bíróság jogerős ítéletével mondhatja ki. Ehhez elbirtoklási pert kell indítani a szomszédokkal szemben, mely során bizonyítani kell az elbírtoklás tényét (jellemzően tanukkal, sokszor elfogadják/beszámítják a korábbi tulajdonos elbirtoklási idejét is, vagy igazságügyi földmérési szakértői véleménnyel) valamint a mértékét. Amennyiben megállapítja az elbirtoklást a Bíróság (van pár tulajdonos, akitől nem lehet elbirtokolni), akkor kell az érintett területre telekhatár-rendezési készíttetni arra jogosult földmérővel. Szerencsés esetben a helyi építési szabályzattal nem fog ütközni a kialakuló új telkek mérete.

  • nadas

    2017. december 5. kedd - 20:10

    #116821

    Az elbirtoklásban lehetséges a jogutódlás.
    Azaz az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja
    azt az időt is, amely jogelődjének birtoklása idején
    már elbirtoklási időnek minősült.

    Azaz ex lege az a terület már tiéd, ha egyébként elbirtokolható, hisz a jelek szerint 36 éve lett birtokba a véve a kerítéssel.

    Kizárt az elbirtoklás akkor, ha
    – az elbirtokolnak gondolt telek nem osztható meg,
    – de annak csak egy részére irányul az elbirtoklási igény.

    Elbirtoklás az is, ha valaki azt hiszi valamiről, hogy a sajátja.
    Pl. azt hiszi, hogy megvette, de később kiderül, hogy mégsem.
    (ez lehetsz te, ha úgy tudod, hogy az egész bekerítetted vetted meg…)
    Vagy, ha tudja, hogy nem a sajátja, de véglegesnek tekinti a saját birtoklását.

    A bozótos és erdő nem biztos ám, hogy közterület.
    Inkább csak önkormányzati vagy állami tulajdon lehet.
    Ami, ha nem “forgalom képtelen” (mert közterület pl.) akkor elbirtokolható.
    Nézd meg a tulajdoni lapokat földhivatalban!
    Kiderül, hogy kitől lehetett elbirtokolni és kitől nem.
    Utána azt kell kideríteni, hogy a telek megosztható-e?
    (lásd a Helyi Építési Szabályzatban a megmaradó telek minimálisan szükséges méreteit)

    Ha a terület nem “forgalom képtelen”, csak simán önkormányzati vagy állami tulajdon
    és meg is osztható, akkor az is elbirtokolható volt és van rá esély, hogy már a tiéd is.
    Csak a jogi utat kell elkezdeni és végig vinni.

    Ha nincs bizonyítási nehézség, akkor nem húzódik el nagyon az ügy és akkor drága sem lesz.
    Ha húzódik, szakértők kellenek, akkor hosszú és drága is tud lenni.

    A perilleték a pertárgy értékének 6%-a (de minimum 15 eFt).
    Plusz az ügyvéd díja, ami 50-60 eFt-ról indul.

    • Varga Lőrinc

      2017. december 6. szerda - 12:41

      #116826

      Köszönöm az információkat!

      Valószínüleg ezt buktam. Oldal irányban biztos, hogy közterület és hátrafele is az, a jegyző szerint (Két éve mondta amikor rákérdeztem, hogy esetleg nem tud-e róla, hogy eladó.). A hátsó telek megosztása egyébként is kérdéses, mert alapból már egy megosztott telek és elég minimális a mérete a településszerkezeti tervrajz alapján.
      De ki tudja, mindenképp utána járok.

      Köszönöm mégegyszer!

      • Üzemmérnök

        2017. december 6. szerda - 13:29

        #116829

        Ne add fel könnyen!
        Az, hogy mit mond a jegyző, az csak egy dolog. A másik, hogy mi van a tulajdoni lapon. Utat is el lehet birtokolni, ha igazolt a tény. Ekkor jöhet a fentebb leírt javítása a közhiteles állománynak. Önkormányzati döntéssel is jóvá lehet hagyatni az elbirtoklást. Az, hogy forgalomképes-e, vagy sem, lehet, hogy a bírósági döntésben nem játszik szerepet, hiszen nem megvásárolod.
        A fentebb leírtakon kívül vizsgálni kell azt is, hogy milyen besorolású a szomszédos erdős terület. Mert lehet, hogy a jegyző ragaszkodni fog, hogy a telekhatár rendezése miatt módosítania kell a rendezési tervet is, melynek költségét nem érdeke felvállalni. De ha ez lenne a kifogása, akkor már más érdekek munkálkodnak a háttérben.
        Én biztosan nem adnám fel. Már csak azért sem, mivel Te ezt vetted meg, amit az adásvételkor láttál.

  • Kusmicki Tibor

    2017. december 6. szerda - 16:16

    #116832

    Tisztelt Koós Úr!
    A probléma világosan látszik: az építész tervezők nagy része a mai napig nem hajlandó kifizetni (és beépíteni a tervezés árába) a telek felmérésének pár tízezer forintos költségét. Szándékosan felmérést írok, mely alatt konkrétan egy tervezési alaptérképet értek, ami a földhivatali jogerős térképi állományra a helyszínen található használatokat és minden felszín felett található tereptárgyat ábrázol.

    Ameddig a” tisztelt” építész tervezők egy darab térképmásolatról levett (!) méretek alapján óhajtanak több tízmilliós beruházásokat megtervezni, addig ne csodálkozzon senki, hogy nincs meg a kicentizett oldaltávolság, hogy az épület kitűzésének előkészítésekor derül ki, hogy az építész tervező arra nem vette a fáradságot, hogy a helyszínre legalább egyszer kimenjen és egy nyamvadt telekszélességet megmérjen, ha már a földmérőt megfizetni sóher.

    „Az pedig hogy 2017-ben is még egy műanyag vonalzóval mérjünk rajta távolságot, az a vicc kategóriájába tartozik.”

    Nem, kedves uram, az a vicc kategória, hogy még mindig egy papírfecniről akar centiméter élességgel méretet meghatározni és erre egy komplett tervezést felépíteni.

    Végre be kellene emelni a „tisztelt” építészeknek, hogy nem egy fénymásolt A4 papírról, illetve innen-onnan megszerzett (elektromos, gáz, víz, stb.) közművi térképi alapra kellene felkarcolni a vityillókat, hanem FIZETNI kellene egy olyan szakembert, aki felméri a helyszíni állapotot.

    Csak az utóbbi két hónapban 4 olyan épületkitűzést kellett visszamondanom a szóbeli megállapodás után, mert az építész terveket megkapva tisztán látszott, hogy valahonnan kókányolt térképi alapra van az egész megtervezve, a telkek terven szereplő oldalméretei a földhivatali nyilvántartással köszönő viszonyban sem voltak és ilyen tervek alapján bíznának meg földmérőt, hogy tűzze ki az épületet.

    Az utóbbi időben számtalan esetben fordult elő, hogy a „tisztelt” építész nagyvonalúan azt hazudja, hogy ez a felmérés a tulajdonos dolga, fizesse ki ő. Gusztustalannak tartom ezt a gyakorlatot.
    Minden telekhatárral kapcsolatos probléma kiderülne a ha a tervezési folyamat LEGELEJÉN fel lenne mérve az ingatlan. Ja, hogy ezért fizetni kellene? Bocsánat.

    Üdvözlettel: Kusmicki Tibor

    • Tóth Szilveszter

      2017. december 6. szerda - 20:15

      #116835

      Kedves Tibor! “hú a gonosz kapzsi, lusta építészek sajnálják azokból a hatalmas tervezési díjukból azt a pártízezer forintocskát kifizetni a megrendelő helyett”
      Kicsit el van tévedve: MINDENT az építeni kívánó megrendelő fizet! Nem mi fizetjük neki, hogy megtervezhessük, hanem ők nekünk kifizetik. Az más kérdés, hogy mivel nincsen hozzá legtöbbünknek diplomája, jogosultsága, ezért alvállalkozót, esetünkben geodétát alkalmazunk. Ez nem szeretetszolgálat, hanem szolgáltatás.
      Nem mellesleg jogszabály kötelez minket, hogy írásban kössünk szerződést, ami semmis, ha a formai követelményeknek nem felel meg, azaz kötelező eleme a tervezési program, aminek meg jogszabályban kötelező eleme a tervezést előkészítő dokumentumok – értsd: tervezési alaptérkép. Tehát ez már elvileg készen van, amikor mivelünk jogszabály szerint le tud szerződni az építtető. Következésképpen nem lehetne az építész dolga.
      Figyeljen oda, mert a talajmechanika is ilyen.

      Nem tudom, hogy milyen épületeket tűzött ki, de építési engedélyt nem lehet kapni jogszerűen, ha nincsen geodézia benne, illetve a kiviteli terv kötelező eleme a kitűzési terv (amihez nyilván kell egy geodézia). Egyszerű bejelentésnél szintén kell kitűzési terv és a helyszínrajzon az EOV koordináták. Szóval ha olyan építésszel találkozik, aki nem geodéta által szolgáltatott alaptérképből dolgozik, az nem gonosz, hanem egyrészt rettentő bátor, másrészt kókler.

      Az már más kérdés, hogy sokunk megértő és egyrészt elkezdjük a munkát, mielőtt leszerződnénk véglegesen, illetve mivel a megrendelők többsége laikus vagy cég, akinek nincsen erre apparátusa, ezért mi intézzük a geodéziát is (meg statikát, gépészetet stb…). Ezt hívják generál tervezésnek és meg fog lepődni: nem mi fizetjük a tervezési díjunkból. (Még adózni is másként adózik, mert ezek közvetített szolgáltatások.)

      Szóval nem tudom, miről beszélünk? Vázlattervet, tanulmányt elkezdeni este 11kor, erre jó az, amiről szó van, mert akkor értelemszerűen nem megyünk ki a helyszínre, de sokunk akkor szokott még lenyomni egy fél munkanapot, mert már nem telefonál senki.

      Amúgy meg centizni kell, mert 1millió forint 1m2 – tehát milliméterenként egy ezres. Én nem kevésszer beleszöszölök még annyi négyzetmétert a házakba, amennyi a tervezési díjamat fedezi (az igazit, amit a tervezésért kapok) – ezért is ajánlanak tovább 🙂 de ezt nem lehet anélkül, hogy a telekhatárokat ne ismerné az ember. Meg a szabályozást. Meg a különböző mutatószámok számítását…

      • Lennert József

        2017. december 7. csütörtök - 05:54

        #116847

        Bocsánat, nem szeretnék vita indító lenni, de ha jól olvasom, akkor most épp két tervező mond ellent egymásnak.

        Tibi elég sarkosan fogalmazott, ami nem csoda, hiszen sajnos errefelé sok az Ön megfogalmazása szerinti kókler és/vagy bátor tervező és mi napi szinten találkozunk a nem megfelelő tervezési alapra készült tervek problematikájával, ami igen sokszor rajtunk csapódik le (“dehát a tervező úr csak tudja”, “hiszen az építéshatóság jóvá hagyta”) Én azonban személy szerint örülök ennek a blognak, és a két szakma párbeszédének is, ami néha kissé élesre sikeredik, azonban bízom benne, hogy ez majd finomodik.

  • Kusmicki Tibor

    2017. december 7. csütörtök - 18:37

    #116857

    Tisztelt Koós Miklós!

    Óriási tévedésben van, ha azt hiszi hogy én az építésztől várom el, hogy a szolgáltatásomat reklámozza. Én örülnék a legjobban, ha nem fájna a fejem például az épületkitűzések elvégzése miatt és a kivitelező önállóan elvégezné helyettem. Azonban az utóbbi időben mintha divat lett volna a felelősség kérdését ide-oda tologatni, a kivitelezők NEM HAJLANDÓAK egy baromi egyszerű derékszögekkel oldalhatárra megtervezett épületet sem kitűzni. Ok, jön a geodéta. Nos, ekkor vágja mellbe az embert, hogy micsoda tervek készültek, hogy a még kézzel (!) rajzolt terven a méretezéseket vizsgálva a rész távolságok összege egyszerűen nem adja ki a ház teljes hosszát, vagy a megkapott alaprajz és a tervezett dugóalapok terve (amiket szintén ki kellene jelölni) egymással nincsenek fedésben.

    A magasság kijelölésébe most nem is megyek bele (EOMA vagy Bendefy-féle), az egy külön kiselőadás lenne, de kíváncsi vagyok, hogy Önök mely magasságot is értik a terveken.
    Azonban nem megyek el szó nélkül a (geodéziai felmérés nélküli) terveken szereplő kamu magasságról, ami csak úgy ott van. Kimegy a szerencsétlen geodéta és azt kénytelen konstatálni, hogy az építész terveken lévő balti magasság (ami a +0.00 szint) fél méterrel feljebb van, mint a helyszíni állapot. Aha, szóval földfeltöltéssel indulunk? Francokat, a tisztelt építész behazudott oda egy a közelben lévő magasságot, oszt’ jónapot.

    Jellemzően az építészt addig érdekli az egész, amíg az építési engedély megszületik, addig engem, mint földmérőt UTÓLAG érint minden tervezéskor elkövetett hanyagság. Például égnek áll a nem létező hajam olyan estben, amikor zártkert/termőföld épület tervezésekor a kedves építész/építéshatóság olyan apróságot elfelejt tisztázni és lefolytatni, hogy ki kellene vonni művelés alól legalább az épület alatti területet. Iszonyú hiányosság, no comment. Utólag picikét kellemetlen ezzel szembesülnie a tulajdonosnak: „háát az építész intézte…”

    Örülök, ha Önök azon részébe esnek a halmaznak, akik lelkiismeretesen végzik a tervezői munkát, bár így tenne mindenki. Azonban a tapasztalat (nálam) teljesen mást mutat.

    Jellemzően előzetes felmérés nélküli tervezésekkel találkozom. Ezt honnan tudom? Onnan, ha az építész kiment volna a helyszínre és körbemérte volna a használatokat, akkor nem készülne olyan terv, ami nemcsak a helyszíni állapottal, hanem a jogerős földhivatali térképpel sem stimmel. Nem fordulhatna elő például olyan eset, hogy csak az épület kitűzésekor derül az ki, hogy nincs meg a kötelezően előírt oldaltávolság.

    Véleményem szerint MINDEN esetben földhivatali digitális állományra kellene történjen a tervezés és igenis férjen bele az előzetes felmérés olyan esetben, ahol az építész által természetben lemért távolságok a földhivatali nyilvántartással nagyon nem egyeznek.

    Akkor még nem is beszéltünk arról az tényről, hogy sajnos a földhivatali térképeink minősége nagyon hullámzó. Van olyan település, aminek a térképi alapja 130 éves és a hatvanas években akkori technológiával felújították és akkori technikával helyszíni méréssel pontosították és vannak olyanok, melyek 10 évesek sincsenek. Előbbiek előírás szerinti hibahatára akár egy nagyságrenddel (!) nagyobb, mint az utóbbiaké. Vajon az építészek tudják, hogy milyen minőségű az a térképi alapra rajzolgatnak? Biztos vagyok benne, hogy Ön is találkozott ezzel a problémával.

    Véleményem szerint nagy gond, ha Ön letölti a Geoshopból az alaptérképet és helyszíni mérés nélkül megtervezi az építményt. Ön nem tudja azt (még ha a helyszínen le is méri a kerítések oldalhosszait és az mondjuk stimmel a földhivatali állománnyal) eldönteni, hogy vajon az a relatív jó keret ténylegesen térben jó helyen van-e. Ön nem tudja, hogy a tapasztalt eltérés a megengedett hibahatáron belül van-e, vagy hogy pl. a belterületi utcafronton teljesen más hibahatárok érvényesek, mint a tömbbelsőkben, vagy teljesen mások a megengedett eltérések belterületen és zártkertben.
    Rengeteg életszerű érv szól amellett, hogy a geodétát sok esetben a kezdetektől BE KELL vonni a tervezésbe – a kivitelezésbe nem feltétlenül-, de a végén úgyis földmérő karcolja fel az épületet és fejezi be az egészet. Kezd a facipőm tele lenni az előttem lévő műszakiak slendrián munkavégzéséből adódó problémák elsikálásával, mert mindig az a hülye a történetben, akinél kibukik a dolog.

    Végezetül véletlenül sem ellenséget keresek, nincs rá szükségem, a pszichiáterem is mondta.

    Üdvözlettel: Kusmicki Tibor

  • Üzemmérnök

    2017. december 12. kedd - 10:47

    #116875

    Nagyon elszomorított ez a vita. Nem akarok senki mellett sem pálcát törni, inkább álljon itt példaként az esetem. Alföldi kisvárosban megvásárolják a telket. Tervezés előtt helyszíni szemlét tartok, kezemben a “földhivatali adatszolgáltatással”, azaz a “Hiteles térképmásolattal”. Mérjük a tulajdonossal (építtetővel) közösen a rajzot, mérjük a kerítéseket, a pár éve felépített szomszéd házát, és megállapítjuk, hogy kisebb a telek. A térképen feltüntetett épületek száma, formája, elhelyezkedése köszönő viszonyban sincs a valósággal.
    Megállapodunk, hogy földmérőre van szükség.
    A földmérő mér, megállapítja, hogy a szomszéd ráépített az ingatlanra, a másik oldalon a kerítés majd egy méterrel beljebb van, mint a hivatalos (közhiteles) nyilvántartásban rögzítve van. Elindul az eljárás, elbirtoklás, a vázrajz szerinti állapot átvezetése. Idáig, ez két hét. Innentől fogva már több mint 6 hónap, és nem látjuk a végét. Vajon mikor tud a földhivatal olyan hiteles adatszolgáltatást kiadni, amivel elindulhat a tervezés?
    Vajon miért nem volt látható a hiteles térképmásolaton a ráépítés ténye?
    Számon kérik-e vajon azon a földmérőn vagy a földhivatali munkatárson ezt a mulasztást ezt a hanyag munkát?
    Miért nevezhető közhiteles nyilvántartásnak az, ahol a földhivatali adatszolgáltatás nincs köszönő viszonyban a valósággal?
    Mire megyek a földhivatali adatszolgáltatással, ha az nem felel meg a tényleges állapotnak? Melyiket használjam?
    Az építtető most rajtam kéri számon azt a hivatali (ügyintézőtől származó) álláspontot, hogy már rég építkezhetne, ha az építész nem okoskodott volna. Utólag most már én is azt mondom, kár volt.
    Az építtető az ügyvéd szóhasználatával élve megtekintett állapotban vette meg a telket, az ügyvéd (természetesen) nem hibázott, hogy a közhiteles adatnál kisebb ingatlan megvásárlásában vett részt. A földhivatal természetesen nem hibázott, amikor a tulajdonosváltozást átvezette. A földhivatal természetesen nem hibázott, amikor kiadta a közhiteles nyilvántartásból az adatot, fel sem merült az a kérdés, hogy a “hiteles” adat eltérhet a valóságtól.
    A hiteles térképmásolatra rá kellett volna rajzolnom az oldalhatáron álló házat, a ténylegesen kialakuló oldalkerttel együtt. Majd az épület kitűzésekor vakaródzón a földmérő, hogy vagy az ott lévő kerítéshez szúrja le a karót, és így az építész rajzzal megegyező oldaltávolság lesz, vagy a kerítést elbontatja és a földhivatali nyilvántartás szerinti telekhatárra, így közel egy méterrel több lett volna az oldalkert.
    Kíváncsi lettem volna rá, hogy mit szólt volna a földmérő, az elbirtokló szomszéd, az építést ellenőrző hatóság, az épület feltüntetését végző földhivatal.
    Ezek után csak azt tudom mindebből leszűrni, hogy tájékoztatom az építtetőt és rábízom a döntést.

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

JÓTANÁCS
geoshop.hu | Hogyan tölthetünk le tervezéshez digitális térképeket?

A tervezési térképekkel kapcsolatos írásunkat ott fejeztük be, hogy “Egy törtvonalú, szabálytalan telek esetében fontos lenne tudni a pontos sarokpontokat. Ha csak a telek geometriájának pontos digitális változatára volt eddig szükségünk, akkor megkértem a földmérő ismerőseimet, akik kb. 4000 Ft-ért a fölhivataltól kikérték a digitális térképet. Mint kiderült ezt én is kikérhettem volna már egy […]

geoshop.hu | Hogyan tölthetünk le tervezéshez digitális térképeket?
2017. december 6. szerda
ÉPÍTÉSI JOG
Jogi esetek | befolyásolhatja-e a beépítés helyét, ha rossz helyen van a kerítés?

Tisztelt Miklós, Egy építésjogi kérdéssel kapcsolatban kereslek és kérném tanácsodat, véleményedet. Egy telek tulajdonosa ki akarta tűzni a háza helyét, és akkor derült ki,hogy a hivatalos helyszínrajz szerinti oldalhatárt nem tudja betartani, mert a szomszéd kerítése 2m-rel a telken van. A következő kérdéseim lennének: – Az eladónak van-e felelőssége ebben? – A tervezőnek van-e felelőssége ebben? – […]

Jogi esetek | befolyásolhatja-e a beépítés helyét, ha rossz helyen van a kerítés?
2017. július 14. péntek

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább