Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2018. július 21. szombat

Mi lesz veled családi ház?

A 2017-ben tervezett családi házaink nagyobb részét át kellett tervezni. Részben, mert nagyon durván felmentek az árak, másrészt egyre nehezebb kivitelezőt találni. Ez előbbit nem valamiféle drámai építőanyagdrágulás okozta, hanem a lassan monopolhelyzetbe kerülő kivitelezők (vagy un. “ingatlanfejlesztők”) addig emelték, ameddig csak gondolták.

Mindez kezdődött a CSOK-kal, amit a kivitelezők elsőként nyeltek be. Emlékezzenek csak, amint megjelent a tényleges CSOK a piacon, egyből emelkedésnek indultak az árak felfelé. Ugyanaz történt, mint anno, mint amikor a hús áfáját levitték. A kereskedők nem engedték át az áfacsökkenés okozta árkülönbözetet, hanem megtartották maguknak. A CSOK-kal is ez történt, hiába volt a kormányzati szándék a lakásépíttetők támogatására, igazából az építőipart támogatták meg. A CSOK persze ettől még népszerű maradt, csak ahogy szokták mondani, a célvonalat tolták arréb. Sokaknak CSOK nélkül már reménytelen is lenne belefogni az építkezésbe.

A másik gond a CSOK-kal egyidőben megjelenő áfakedvezménnyel lett. Mint ismert, amennyiben az építtető generálkivitelezésre szerződik, a kivitelező a 27% helyett 5%-kal számlázhat. Lássuk be 22% irgalmatlanul nagy szám. Ha abból indulunk ki, hogy egy átlagos családi ház 25-40 millióba kerül, a különbség akár 5-8 millió Ft is lehet. Amint ez várható volt, a kivitelezők jelentős része ezt is beárazta a saját áraiba, így az építtetők megint csak rosszul jártak, ráadásul duplán. Egyrészt a generálkivitelezés általában drágább, másrészt sok kivitelező eleve úgy kalkulál, hogy az eredeti nettó árra ráteszi  a 27%-ot, majd arra még az 5%-ot. Az építtetőknek így nem sok esélye marad.

Van olyan építtetőm, aki 50 millióval kalkulált az elején. Másfél éve nem tudja elkezdeni, mert az árak hónapról hónapra mentek fel. Most ott tart, hogy a legolcsób árajánlat 80, a legdrágább 95 millió Ft. Ennyi pénze nincs. Ha hiányzik 5-7 millió, azt még általában össze tudják szedni, ha kell, akár még kölcsönt is vesznek fel ekkora összeggel, no de 30 milliót?

Természetesen választhatják az építettők azt is, hogy külön-külön bíznak meg kivitelezőket az egyes munkafolyamatokra, viszont így nem jár nekik a kedvezményes áfa, cserében viszont a végén egyszeri fix 5 millió Ft visszatérítésre válnak jogosulttá. Több építtetőm is a sokadik pofátlanul magas generálkivitelezői ajánlat után döntött úgy, hogy inkább választja az 5 milliót, mint a kedvezményes áfát, mert

  • megmarad a lehetősége, hogy megtalálja az egyes munkákra a lehető legkedvezőbb vállalkozót
  • a végén ő fogja megkapni az 5 milliót, amit sokan arra tudnak felhasználni, hogy az egyébként kész házba konyhabútort vegyenek, megcsinálják a kerítést, térburkolat…stb. Jól jön az a pénz a végén.

Sajnálatosan régen le kellett már számolni azzal az illuzióval, hogy a generálkivitelezés nagyobb biztonságot ad, mert a magyar magánlakásépítés soha nem volt ennyire mélyponton, mint most.

Budapestre terveztem egy kisebb irodaházat, ahol a kivitelezőket lassan már úgy kell keresni, hogy szinte az utcáról kérdezik, hogy nem tud-e véletlenül csempézni. Szinte bármennyit fizetnének. Persze semmi szerződés, se garancia, mintha egy mezőgazdasági napszám lenne.

Ennek csak az egyik oka, hogy bizonyos körzetekben elfogytak a szóbajöhető vállalkozók, nincs utánpótlás szakemberekből, igencsak kevesen akarnak elmenni az építőiparba dolgozni.

Aki egy kicsit is tehetségesebb, az máris önállósítani szeretné magát. Nincs ugyan tőkéje, se telephelye, se elégséges munkagépe. Kiváltja az egyéni vállalkozóit és egyből elkezd böngészni egy BMW katalógust. A másik vállalkozói típus az, amelyiket a kapcsolatai illetve az iparban eltöltött hosszú ideje kapcsán sokan keresik meg. Ő viszont már csak azzal foglalkozik, hogy kiadja a munkát valami baleknak. De már a balek is – ha véletlenül több munka jön össze, mint amit meg tudna csinálni – már ő is továbbadja. 

Nem volnék igazságos, ha nem mondanám el azt is, hogy emellett léteznek megbízható kivitelezők is, de már csillagászati távcsővel lehet őket csak megtalálni. Napi szinten azon küzdenek, hogyan tudják megtartani a jó munkavállalóikat.

***

Azzal kezdtem, hogy a 2017-ben tervezett családi házaink nagyobb részét át kellett tervezni. Nos ezt csak részben lehet a megemelkedett árakra és a kivitelezőkre fogni. Ide tartozik az is, hogy sok esetben túlvállalták magukat az építtetők. A 2009 körüli ingatlanhitel válság a legtöbb építtetőt visszatartja a pazarlástól és a meggondolatlanságtól. Ma már nem alapvetően a felvehető hitelre, hanem a saját forrásra alapoznak az emberek.

Azonban bizonyos rossz sztereotípiák még mindig nem tudnak kikopni. Ez pedig a tudatba beívódott alapterületekhez való ragaszkodás. Sokan nem a funkciókból, a tényleges igényekből indulnak ki, hanem hogy egy rendes nappali 40 m2-nél kezdődik és már azt is óriási lemondásként élik meg, ha a kétállásos garázs helyett csak egyet terveztetnek be. Tipikus példa a konyha: alapterületet mondanak, én viszont azt kérem, hogy gondolják végig a majdani konyha funkcionális egységeit és azt mondják meg, hogy azokból mennyit szeretnének. Leegyszerűsitve mondjanak egy konyhapult hosszat, amit el kell helyeznie a tervezőnek. Igy az is kiderülhet, hogy lényegesen kisebb helyen is elfér a konyha. Természetesen mindebben a tervezőnek is óriási a felelőssége. Én pl. függetlenül a megadott alapterületektől függetlenül igyekszem minimumra tervezni, mert nagyobbítani általában könnyebb, mint viszont (persze ha ezt  telek beépítettsége megengedi).

A legnagyobb hibát persze akkor követik el az építtetők, amikor megvesznek egy olyan telket, aminek a beépítése óriási többletköltségekkel fog járni. Ha a vétel előtt látta volna egy felelős építész, akkor egészen biztosan lebeszélte volna őket, de bizonyára megörültek a pénztárcájuknak megfelelő telekárnak és megvették. Hiba volt. Esélyes, hogy nem fognak tudni oda építkezni és több év, sok feleslegesen kiadott geodéziai, talajmechanikai és tervezési költség után el kell majd adniuk.

Mi lesz veled családi ház?

Várom a személyes tapasztalatokat vagy akár cáfolatokat is.

Hozzászólások (21): megnézem / hozzászólok

  • Rezsnyák Péter kivitelező építész

    2018. július 22. vasárnap - 20:38

    #118258

    Hogy a kivitelezők mit hogyan nyeltek be, azt nem tudom. Ami tény, hogy egy betonpumpa megrendelés közelharccal megy, és volt, hogy 8!! bobcates alvállakozóm közül 1 sem tudott 2 héten belül jönni. Így aztán 40 km-t utaztattam a gépeket. A téglagyárak nem adnak törtfuvarral téglát, vagy eszetlen felárral. Aztán ha végre kapunk egy visszaigazolást, akkor kapunk 3 hetes szállítási időpontot egy fuvarra, amit 2 nap alatt elfalazunk. A betonacélra volt hogy 3 napos, volt, hogy egyhetes érvényű árakat adtak. Az ára, mozog mint higany. Vagy túlárazom, vagy alálövök…Ja, és mindent előre kell fizetni, mert nem adnak a kereskedők hitelt, legfeljebb 1-2 milliót, azt is készfizető kezességgel. Nagyon helyesen. Szóval, szerintem itt a kutya mélyebben van elásva…

  • Erdei Adrián, építész, kivitelező

    2018. július 22. vasárnap - 21:54

    #118259

    Kedves Koós Úr, általában egyet értek, most nem. Csatlakozom az előttem szólóhoz. Sok pénzt tartunk “áfában”, alvállalkozókkal, és irreálisan magas építőanyag árakkal folytatunk napi harcot. A túlvállalás miatt sok a csúszás – az alvállalkozó partnereknél, az építési szerződés a banki hitel miatt fix áras. Egy házunk csúszott egy évet ( nem a kivtelezés miatt) és nem maradt rajta semmi haszon, elvitte a munka és anyag áremelkedés. Sok építtető addig kedves és produktív, amíg nem köt szerződést. Utána mit sem foglalkozik azzal ami nehézség elénk tárul, elvégre “ő” fizet.

  • Cseh Zoltán

    2018. július 22. vasárnap - 22:10

    #118260

    Talán 2013-ban, vagy 2014-ben részt vettem Construmán az ÉVOSZ előadásán. Felszólalt Csepreghy Nándor helyettes államtitkár is. Előadása végén egy hallgató sem akart tőle semmit sem kérdezni, így éltem a lehetőséggel, és elsőként kérdeztem.
    Elmondtam, hogy a családi ház és lakás építőknek nincs munkájuk .
    A házaknak, lakásoknak nincs értékük, tele a piac áron alul eladó ingatlanokkal. Kérdeztem, hogy a kormány mit szándékozik ez ellen csinálni? A helyettes államtitkár szeme szikrákat szórt, – én voltam ott a “nép ellensége” – örültem, hogy épségben eljöhettem.
    Egyébként úgy emlékszem, a bankokat tette felelőssé a helyzetért Csepreghy úr.
    2008 végén leállt a banki hitelezés, és 2013-ig nem is indult be. Miért is volt az 5 éves szünet?
    Csökkenteni kellett a gazdaságban a pénzmennyiséget, hogy minél több kölcsön dőljön be, mert ez volt a bankok érdeke.
    Most mi történik? Beindult az esztelen mértékű hitelezés. Megint felépítenek a bankok egy piramist, amit aztán lerombolhatnak. Csakhogy ennek terhét most nem az adósok, hanem az összes adófizető fogja viselni.

  • Adamkó Ferenc

    2018. július 22. vasárnap - 22:33

    #118261

    Amit Rezsnyák Péter mond az sajnos teljesen így van, ahhoz pluszban az ember probléma. Elvállal az ember egy munkát, építve a meglévő állományra, és a 2 utcával odébb lévő építkezésről átjön az építés vezető, másfélszer annyit ígérve viszi az embereket. Mi meg kajtathatunk a következő munkához embereket. Közeben meg jön szembe a jogos bizalmatlanság a megrendelő felől.

  • András

    2018. július 23. hétfő - 15:42

    #118268

    A probléma világos. Még az okos is közel tiszták. Abban kérnék javaslatot, hogy azon túl, hogy jó építészt talál, mit tegyen az az építtető akinek most/mostanában válik időszerűvé az építés? … mindez Budapesten

  • András

    2018. július 25. szerda - 00:26

    #118274

    Köszönöm Miklós. Megfogadom.

  • Domokos Gábor

    2018. július 26. csütörtök - 12:29

    #118282

    Ugye, és hogy szidták “annakidején” a tervgazdálkodást, intézményeivel együtt, pl: Árhivatal. Most itt a vadkapitalizmus – szívhatjuk!

  • Cseh Zoltán

    2018. július 26. csütörtök - 17:51

    #118287

    Már több mint 1100 olvasója volt ennek a posztnak, de hozzászólás alig van, pedig kifejezetten kérte a szerző a hozzászólásokat.
    Nyilván szinte minden úgy van, ahogyan Koós úr leírta.
    A családiház-építés jelenleg egy esztelen rohanás egy agyrém. Pedig a legnagyobb értékű beruházásról van szó egy család életében, és ezt kell rohanva, kapkodva, szorongva, dühöngve, irreálisan magas “buborék áron” megvalósítani.
    Ki az, aki kitalálta, hogy 2019 december 31. után már 22 százalékkal drágábbak lesznek a lakások, házak? Miért kell, hogy így legyen? Mi indokolja? Utána “világvége” lesz?

    2019 vége után mehetnek a tervezők és kivitelezők a fenébe, kereshetnek maguknak más munkát.
    Az emberek 2019 után évekig nem fognak építkezni, és házat vásárolni, mert azok megdrágulnak, és a kölcsönök is drágábbak lesznek, hiszen már most is drágulnak.
    Nem lesznek vásárlók, nem lesznek építkezések, munkahelyek szűnnek meg, cégek mennek csődbe.
    Bankok fogják az államtól lenyúlni az adófizetők pénzét, hiszen azok nem mehetnek csődbe csak azért, mert állami nyomásra 10 évre alacsony szinten fixálták a kölcsönök kamatait.
    Ha valaki kérdezi, hogy mi ez itt, annak az a válaszom, hogy ez is tervgazdálkodás, – csak ez kapitalista tervgazdálkodás.

  • HI

    2018. július 26. csütörtök - 19:05

    #118288

    “Munkásököl vasököl oda csap ahova köll”

  • kritizátor

    2018. július 27. péntek - 08:46

    #118289

    “Ki az, aki kitalálta, hogy 2019 december 31. után már 22 százalékkal drágábbak lesznek a lakások, házak? ”

    Mért, drágábbak lesznek? Jövőbelátónak tetszik lenni?

    Az ÁFA-csökkentéskor csökkentek az árak?

  • Cseh Zoltán

    2018. július 27. péntek - 09:15

    #118290

    Egy kormánypolitikus szerint nem lesznek drágábbak, mert visszaesik a kereslet. Na de akkor mire jó ez az esztelen rohanás? Miért hajlandók az emberek most többet is fizetni, arra számítva, hogy a 27 százalékos ÁFA visszaállítása miatt úgyis drágábbak lesznek a házak, lakások?
    Kinek lesz jó, hogy 2019 végétől megint “meghal” az építőipar lakóház- építési ágazata?
    Kapitalista tervgazdálkodás…

  • Laikus

    2018. július 27. péntek - 09:35

    #118291

    Az 5%-os ÁFA-val a kivitelezők kaszáltak nagyot, meg azok, akik befektetésnek veszik az ingatlant és egy percig sem fognak lakni benne. Mindezt ugyebár közpénzből, hiszen a kieső ÁFA-bevétel-t máshonnan kell pótolni. Az elméletei cél eközben a fiatalok/családok lakáshoz jutásának segítése lett volna.
    Az meg hülyeség, hogy munkahelyek szűnnek meg, mikor munkaerőhiány van az egész országban.
    Épp ez az eszetlen 5%-os ÁFA idézte elő, hogy most már semmilyen munkára nem találni kőművest, és az utolsó trógert is kénytelen alkalmazni az építkezni/felújítani vágyó adófizető állampolgár.

  • Cseh Zoltán

    2018. július 27. péntek - 10:31

    #118292

    Három dolog gerjesztette az építési lázat.
    A 10 milliós CSOK, a rendkívül kedvező kölcsön (aminek terhét minden adófizető viselni fogja!) és persze a 22 %-os ÁFA-csökkenés.
    A CSOK-kal nem tudom mi lesz, de a nagyon kedvező kölcsön szerintem nem tartható és az ÁFA is visszaáll eredeti 27 %-os (világbajnok nagyságú) szintjére.
    A két utóbbi miatt szinte le fog állni az építkezés. Nem lesz fizető képes kereslet.
    A magyar lakóház-építésben biztosan kevesebb munkaerő kell majd. De sebaj, majd mennek nyugatra dolgozni a szakik. Újra megtapasztaljuk azt, amit 2008-2014 között. Vagyis a pangást és a nyomort. Kapitalista tervgazdálkodás…

  • Csik Anita

    2018. július 27. péntek - 18:59

    #118298

    Nem csak a CSOK és a nagycsaládosoknál vele járó támogatott kölcsön gerjesztette ezt a folyamatot, hanem, hogy alapvetően alacsonyak a hitelkamatok, sokan befektetési céllal vásárol(ná)nak. Itt Pécsen pl. alapvetően a külföldi egyetemistáknak kiadható lakások épülnek. Sokszor kicsik ( 400 e/m2-től felfelé), kedvencem a 80 m2 körüli belső kétszintes (ez errefelé nagyon elterjedt) lakás, ahol a konyha+étkező 5, 3 m2.

  • Szabóbácsi

    2018. július 28. szombat - 05:57

    #118299

    A kapitalista tervgazdálkodásnak nincs alternatívája. A felpörgetett építési szándék érthetően lekötötte a konstans kivitelezői, gyártói kapacitást. Vagyis emiatt alig marad valami a csok-ból az építtetőknek. Elvileg örvendetes hogy segítséget kaptak az építéshez, de igazából nem működik hosszútávon. Minden plusz pénz árfelhajtó hatású. Igazából erre nincs megoldás.

  • Kovács Gyula

    2018. július 28. szombat - 11:26

    #118300

    Összességében egyetértek ! ….az áremelkedéssel kapcsolatban : már a tervezési szakaszban elkezdődik a tartószerkezeti tervfejezettel, hónapokat kell rá várni mert nincs annyi statikus, amennyi munkát lobbiztak ki a számukra…….gyakorlatilag az előregyártott áthidalókat száműzték, az úniós szabvány miatt, monolit vasbeton bunkereket terveznek írgalmatlan mennyiségű betonacél felhasználással és elegánsan odabiggyesztik, hogy szakképzett betonacélszerelő szükséges a megvalósításhoz ……na az meg nincs, ahogy egyéb építőipari szakit is nagyítóval találunk !
    Jó volt hallani, hogy többen jelentkeztek gépész mérnöknek…..meg stb. De arról nem tudunk, hogy hányan választották a kőműves, ács, és egyébb az építőipart érintő szakképzéseket.
    A környékünkön (Nyugat Magyarország) nem ismerek 40 év alatti kőművest vagy ácsot, hova tűnt 20 év ?

  • lali

    2018. július 31. kedd - 14:14

    #118337

    hozzá kell tenni a történethez, hogy nekünk, tervezőknek sokkal nagyobb felelősségünk van most abban, hogy mit rajzolunk a papírra (a monitorra). minél többször felhívom a T. Megrendelők figyelmét arra, hogy ez a vonal neki egy-két-háromszázezer (millió) forint többletet jelent, annál könnyebb dolga lesz a kivitelezőnek és annál boldogabb lesz az építtető. és ezt a felszólítást igenis meg kell tenni. Ha a megrendelő ezeken túl is ragaszkodik a bonyolultabb / drágább (de újságban nagyon jól mutató) részlethez, alaprajzhoz, hát lelke rajta.
    Én is próbálom kerülni a monolit szerkezeteket, pedig fajlagosan drágábbnak jön ki, mint az előregyártott. szerkezet. De vasszerelőt lasszóval sem lehet fogni, még ha minden jogász kezébe is adunk lasszót.
    Ott tartunk, hogy lassan nem merek a tervezési programba tervezett beruházási költséget beírni, mert a következő mentéskor már nem érvényes az ár.
    Azt mondják, hogy az áfa visszaállításával egy kicsit majd normalizálódik a helyzet. Szerintem meg nem…

    Nekem szerencsére (lekopogom) az utóbbi három-négy évben tervezett családi házam szépen rendjén felépült (már amelyiket a megrendelő komolyan is gondolta…) és többnyire jó fővállalkozókkal, nagyrészt a megálmodott árakon.

    —————————————————–
    Jobbik felemmel (feleség) beszélgettünk az unokaöcsém ballagásán arról, hogy mi lehet a baj, hogy a szakközépiskolában 38 szakács végzett, a többi osztályban meg csak 15 fő.
    Valószínüleg a tv-kből ömlő főzőműsorok miatt lehet így. Néhány tíz évvel ezelőtt Magyarországon mindenki értett a focihoz és mindenki tudott építkezni.
    Ma már mindnenki ért az informatikához, csak egy ember a focihoz, és nagyon kevesen tudnak építkezni. Főzni viszont egyre többen.
    Kellene csinálni valamelyik kereskedelmi tv-ben (vagy “köz”szolgálatiban) Habarcsmester, A Pokol hegesztője, “Magasabbra a tetőt, ácsok!” és hasonló műsorokat, hátha a felnövő fiatalság visszatérne a kétkezi munkához.
    (ha én újrakezdhetnél, mai fejjel, kádár, vagy asztalos lennék… nem építész)

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

SZAKMA
15 millióra bővül a CSOK

“…A csok bővítésével a kormány egy a kedvezményes áfánál sokkal rugalmasabb lakáspolitikai eszköz mellett döntött. Az építőipar némi levegőhöz jut, de a kétgyerekesek könnyített hitelfelvétele még nem oldja meg az ágazat problémáit. Gulyás Gergely a mai kormányinfón jelentette be, hogy a kétgyerekesek számára is elérhető lesz az új lakásokra a fixen 3 százalékos kamatozású lakáshitel 10 […]

15 millióra bővül a CSOK
2018. október 25. csütörtök
SZAKMA
2017-ben az építendő lakások száma 37 997 volt

Az elmúlt évben 14 389 új lakás épült, 4395-tel, 44,0 százalékkal  több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján az építendő lakások száma 37 997 volt, 20,4 százalékkal több az előző évinél – jelentette pénteken a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). Budapesten 2761 lakást vettek használatba, 0,6 százalékkal kevesebbet, mint 2016-ban, de […]

2017-ben az építendő lakások száma 37 997 volt
2018. február 23. péntek

szolgálati közlemény

 

 

 

2018. december 1-től december 31-ig irodán kívül leszek. Amennyiben a koos.hu oldallal vagy a megjelent cikkekkel kapcsolatban véleménye, észrevétele lenne, kérem forduljon bizalommal Tóth Szilveszter építész kollégámhoz és barátomhoz a tothszilveszter.koos.hu@gmail.com emailcímen. Ezen időszakra ő lesz a koos.hu adminisztrátora és moderátora. 

Koós Miklós építész

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább