Regisztráció/Belépés

további cikkek

Koós Miklós
2018. november 21. szerda

Családi ház Pest megyében | 1. Tudnunk kell nemet mondani a saját ötletünkre

Van úgy, hogy minden jószándék mellett is rossz a tervezési program. Nem feltétlenül csak azért, mert mondjuk nem helyesen adták meg a szükséges paramétereket vagy mert olyat kértek, ami nagyon drága lenne, hanem mert a kiindulás helytelen volt. Mindez leggyakrabban átalakítás-bővítés kapcsán szokott előfordulni. Ilyen esetben az építész tervezőnek különösen nagy a felelőssége, mert a rossz tervezési programmal neki kell leginkább megszenvednie.

Adott egy telek, amin állt egy szerkezetileg kifogástalan, de igencsak lelakott kockaház. Az utca városképileg védett, pont ezek miatt a kockaházak miatt. Ez számomra már önmagában is elég perverz, de most lépjünk is át ezen, mert nem ez a lényeg, adottságok:

  • a beépítésnél, hogy átlalakítás-bővítésnél ezeknek a házaknak maradniuk kell jelen formájukban
  • a beépítés vonala az utcai telekhatár
  • nem lehet különálló 2. házat lehelyezni, csak egybeépítve a régi házzal
  • kb 1 m-rel meg is emelték a padlószintjét a környezetéhez képest
  • mindezt tetézi, hogy oldalhatáros a beépítés egy nem túl széles telken
  • ráadásul az utca felöl lejt kis mértékben
  • a bónusz: az utca felé van a jó tájolás.
  • garázs nem nyílhat közvetlenül az utcáról

Nos eredetileg ehhez az állapothoz kellett volna tervezni egy olyan bővítést, ami önmagában tartalmazna egy lakást+garázst és össze lenne kötve a régivel. Ez utóbbi vendégház, tartalék lakás lett volna. Ha már ott van.

Az eredeti tervező ezzel a tervezési programmal futott neki a feladatnak, de sokszori áttervezés után annyi kompromisszum maradt, hogy igazából egyik sem volt vállalható

  • az összeépítési kötelezettség miatt a garázs a régi és az új közé került volna, igy viszont csak igen nyakatekerten lehetett volna megoldani az új és a régi ház összekötését
  • Mivel a lejtés és a padlószint emelés miatt nagyon eltérő szintekre kerülne a régi és az új lakás, nehéz lesz az összeköttetés
  • ha a garázs kerül legbelülre, az tönkrevágja a teljes kertet, óriási térburkolatot eredményezve
  • a jó tájolás az utca felé található, így ebbe az irányba nehéz lett volna teraszt kialakítani, hiszen oda került volna a garázs
  • nem folytatom

Amikor második tervezőként én beléptem, akkor mindezeket átgondolva arra jutottam, hogy minden bajnak a forrása a meglévő és megmaradó kockaház. Minden kompromisszumot emiatt kellene megkötni. A javaslatom a következő volt:

bontsák el!

Mivel egy második lakásra igazából nem is volt szükségük, pusztán belevették a tervezési programba, mint adottságot, hogy JÓ LESZ MAJD VALAMIRE. Nos ez a VALAMI, azon túl hogy megakadályozott bárminemű normális alaprajzi elrendezést, ráadásul még jelentett volna egy cca.10-12 milliós felújítási-átalakítási költséget is. Erre azonban igazából nem is lett volna szükség, de meg kellett volna csinálni, hiszen nem lehet egy ilyen házat otthagyni jelen állapotában!

A megrendelők elsőre meglepődtek, de igen gyorsan belátták, hogy ez a projekt méregfoga. Onnantól, hogy bontunk, már nem kell mihez igazodni, egyszerre megoldódik számos dolog. A városképi szabályozás nem tiltotta a bontást, pusztán szabályozta a beépítést kb. azokkal a paraméterekkel, amiket fenn írtam.

Ezzel megnyílt az út ahhoz, hogy bár korlátok között, de mégis szabadon tervezhessünk. 

Erről szól a következő írásunk.

 

Hozzászólások (15): megnézem / hozzászólok

  • Cseh Zoltán

    2018. november 21. szerda - 09:03

    #118989

    Gondolom, az új házrész az önálló lakással azért épült volna, mert erre megkaphatják a tulajdonosok a CSOK-ot még akkor is, ha már van egy lakóingatlan a tulajdonukban. (Esztelen szabályozás.)
    Ha elbontják a régi házat, azzal legalább 10-15 millió forintot dobnak ki az ablakon.
    Ezért én nem bontanék, hanem, ha az összes variációt megvizsgálva egy sem felel meg, akkor végső esetben inkább eladnám az ingatlant és másikat, (a célnak megfelelőt) vennék. Ez esetben nem veszne el a régi ház értéke, nem lenne 10-15 milliós vesztességem.
    A kedves építtetők a szokásos mintapéldányai azoknak, akik mindent elhisznek (mert a TV-ben mondták) és aztán konfliktusba kerülnek a valósággal.

  • Cseh Zoltán

    2018. november 21. szerda - 10:13

    #118992

    Kedves Miklós!
    Akinek annyi pénze van az építkezésre, hogy nem számít neki egy ekkora lakóház elvesztése, sőt még fizet is érte, (bontási költségek) szerintem rossz helyre fekteti be a pénzét. Mert ne felejtsük el, még a saját szükségletű lakás is valójában befektetés .
    Miért mondom, hogy rossz helyre? Azért mert van egy utcakép is, amin látszik hogy bizony hasonlóan “értéktelen, nyűgöt jelentő” házak között van a tárgyi lakóház.
    Olcsó környezetbe drága lakóházat nem építünk, mert az építkezésbe fektetett pénz nem “fialni” fog, hanem inkább elvész.
    Ha most a meglévő házat elbontjuk és úgy építünk újat, akkor az új épület költségeihez kell adni a régi ház értékét, – ami ön szerint nulla, szerintem azonban több millió forint. Ez esetben az új ház négyzetméterára vállalhatatlanul magas lesz. Az új épület már felépülése pillanatában sem lesz annyiért eladható, mint amennyibe került.
    Úgy, hogy én itt röviden levezettem, mi alapján mondtam véleményt.
    Az építtetőktől természetesen bocsánatot kérek, amennyiben valamivel megsértettem őket. Hiszen belőlük élünk. 🙂

  • lali

    2018. november 21. szerda - 10:15

    #118993

    Kedves Zoltán!
    Nem az az igazi bakter, aki mindig az ellenkezőjét állítja! (DSR)

    Magam is számtalan kockaház projektben részt vettem (és veszek) tervezőként, vagy utasítottam vissza.
    A mi gazdag városunkban az ilyen, vagy ennél sokkal rosszabb kockaházakat annyiért árulják, mintha az egy komfortos, mai igényeknek megfelelő lakóingatlan lenne, “kis felújítás után”, összegszerűen: 35-45M
    Namármost a “kis felújítás” a tetőcsere, összes belső válaszfal (esetenként tartófal), nyílászárók, gépészet, villamos, burkolatok, meg egy kis bővítés. És mindenhol pince-szuterén, ami további gondokat okoz (nem ott van a lejáró, ahol kellene, az alapot a bővítéshez nagyon mélyre kell vinni stb)
    Tehát a tervezési program tisztázása után marad négy fal, ami még mindig kompromisszum.
    Innentől jön a matek. mindezeket összeszámolva további 30-40M-t kell rátolni a házra, hogy az megfeleljen az igényeknek. Ennél kevesebből ma fel lehet építeni egy minden igényt kielégítő, vadonatúj, kompromisszumoktól mentes épületet.
    A gond nyilván abból adódik, hogy kevés az üres telek, sok a kockaház. Persze vannak sokan, akiknek az igényszintjét hozzá lehet igazítani egy régi dobozba, de a pénzéért mindenki a legjobbat szeretné.

    Nem tudom, hogy jutott arra a gondolatmenetre, amit leírt, de nem volt benne sok jószándék (és tapasztalat). Mást jelent a réi ház ÉRTÉKE és mást az ÁRA!

  • Cseh Zoltán

    2018. november 21. szerda - 10:25

    #118994

    Kedves Lali!
    Ha olvashattad volna a két perccel előtted írt hozzászólásomat, akkor bizonyára nem ezt válaszoltad volna nekem. 🙂

  • lali

    2018. november 21. szerda - 11:34

    #118996

    nagy valószínűséggel, de öt percig tartott, mire beírtam 🙂

  • Szabóbácsi

    2018. november 21. szerda - 13:37

    #118997

    Szinte törvényszerű hogy a kevesebb, több!!! A spórolás idővel a legdrágább és legrosszabb megoldássá válik. (drága, de legalább rossz) Látványos hogy áll négy fal, tető, de igazából csak értéktelenné teszi a továbbépítést. Ilyen gombhoz kabátot szándék esetén egy út van, főjön meg saját levében az okos építtető, ne asszisztáljunk hozzá. Utólag úgyis a tervezőt hibáztatná elhibázott beruházásáért.

  • Cseh Zoltán

    2018. november 21. szerda - 14:02

    #118999

    Az itt leírt alaphelyzetet kell kielemezni!
    “Nos eredetileg ehhez az állapothoz kellett volna tervezni egy olyan bővítést, ami önmagában tartalmazna egy lakást+garázst és össze lenne kötve a régivel. Ez utóbbi vendégház, tartalék lakás lett volna. Ha már ott van. ” (Koós Miklós)

    Miért épít valaki egy önálló lakást, ha igazából nincs is rá szüksége??? Feltételezem, hogy az állami “ingyenpénz” tereli ebbe az irányba, mert valójában csak a meglévő épületet bővítené, de ha a meglévő lakás bővítéseként adminisztrálná a tervet, sokkal kevesebbet kaphat.
    Most akkor egy eredeti szándék szerinti bővítéshez, romboljunk le mindent, csináljunk a kedves építtetőnek (vélhetően) 5-10-szeres költséget, ami szinte sosem térül meg?
    Ezért javasoltam, hogy végső esetben el kell az ingatlant adni és egy megfelelőt kell helyette venni.
    Bár szerintem jelen esetben járható út a meglévő bővítése, de az építésznek alázattal kell közelítenie a szakmájához, és a maximumot kihozni a lehetőségekből.
    Ahogy Váci Mihály írta :
    “Használni akartam – nem tündökölni,
    sem esztétikák rangsorát pörölni.”

  • Cseh Zoltán

    2018. november 21. szerda - 14:23

    #119000

    Koós Miklós
    2018. november 21. szerda – 13:40 #118998

    Kedves Miklós!
    Ön azt állítja (nyomatékkal), hogy a ház értéke nulla.
    Az ön állítását úgy lehetne ellenőrizni, hogy két értékbecslést kellene elvégeztetni. Egyet az üres telekre, egyet pedig a mostani beépítéssel.
    De ha nem bízunk az értékbecslésben, akkor hirdetéseket lehet feladni mindkét módra és majd a keresleti piac beárazza mindkettőt.
    Azt a 10-15 milliós költséget ami ön szerint kell ahhoz, hogy a meglévő épület lakható legyen, én erősen túlzónak tartom. Az persze biztos, hogy rá lehet ennyit költeni a régi épületre, de lényegesen kevesebb költséggel is lakhatóvá tehető, – szerintem.
    Megérne egy próbát az, hogy az ön érvei, vagy az én érveim győznék-e meg az építtetőket. 🙂

  • Laikus

    2018. november 21. szerda - 20:04

    #119005

    Mondjuk van különbség a lakható és az élhető között. Valszeg egy festéssel, nyílászáró cserével és a fűtési rendszer felújításával már lakható lehet az ingatlan (bár már ez is minimum 2-3 millióba kerülhet), de ha az építtető azt szeretné, hogy élhető legyen és ne a penésszel, a hideg padlóval, meg az elavult villamos hálózattal küzdenie, és neadj’ isten még normális padlóburkolatot is szeretne, akkor már mélyebben a zsebébe kell nyúlnia.
    Egyébként hozzávetőleg mennyibe kerülhet egy ilyen ház elbontása?

  • Tóth Szilveszter

    2018. november 22. csütörtök - 15:40

    #119010

    Miklós azt állítja, hogy a ház értéke nulla, én meg azt, hogy bizony inkább mínusz. 1-2 milliós költség bontani, ennyivel többet ér az üres telek, ha már üres. Minden évben van “kádárkocka bővítése” tervem. Tavaly elbontottuk, mert rossz volt a tájolás, idén melléépítettünk, mert addigis kell hol lakni, DE a felújítás átalakítás költségeit látva, igaziból még egy albérlet is lehetne megtérülő bizonyos esetekben – sajnos itt nem volt opció. Másik kockát azért hagytuk meg, mert a túlépítése 20m2 pluszt jelent, de mindenki fogta a fejét a költségeket látva. Kerül rá egy új tetőtér annyiért, amennyiért újat is lehetne építeni. Ilyen is van sajnos.
    Szerintem nincsen általános, csak egyedi eset, de tapasztalat, hogy sokkal hamarabb eljön a bontás megtérülése, mint azt várnánk. Nekem az a tapasztalatom, hogy ha vízszigetelni kell utólag, akkor bizotsan nem éri meg megtartani még akkor sem, ha amúgy bele lehet tenni az új funkciót a szobákba.
    az meg tényleg nagyon nem szép dolog, hogy rosszindulatú megjegyzéseket teszünk ismeretlenekről, csak mert építtetők és ezért olybá tűnik, hogy van mit a tejbe aprítani. ez sajnos nem feltétlen van így még a mostani elszállt árakkal sem. mi építészek sem szeretjük, amikor általánosítanak, hogy biztos csalni akarunk a paraméterekkel, ugye?

  • Cseh Zoltán

    2018. november 22. csütörtök - 17:47

    #119011

    Kedves Szilveszter!
    Teljesen egyetértek azzal a véleményével, hogy egy régi ház értéke akár negatív is lehet.
    Én magam is terveztem már olyan telekre épületet, ahol szinte az egész utca 30 évnél fiatalabb épületekből állt, kivéve a tárgyi telken álló épületet, mely legalább 80 éves vályog épület volt, megfelelő alapozás nélkül, teljesen leromlott állapotú, minden elavult volt rajta és benne. Teljesen lakhatatlan volt, 2-3 éven belül, magától összedőlt volna.
    De még ez esetben is illetéket kellett volna fizetni az épület után!
    Ezért az adásvételi szerződés úgy köttetett, hogy eladás előtt az eladó lebontja az épületet, hogy csak üres telket adjon el.
    De az az eset, amiről mi itt beszélünk nem ilyen.
    A jelen esetben két kérdést kellene megválaszolnia a tervező felé az építtetőknek :
    1. Egészen pontosan mondják meg, hogy mit szeretnének építeni-bontani .
    2. Mennyi pénzt hajlandók erre szánni .
    A hozzáértő felelős építész csak (!) ennek függvényében tud helyes, jó, tisztességes tanácsot adni.
    Hiába akarjuk rávenni az építtetőt, hogy bontsa le a régi épület és építsen újat, ha nincs rá pénze!!!
    Amíg a két feltett kérdésre nem tudjuk az őszinte választ, addig csak a levegőbe bokszolgatunk.
    Nekem még egy kérdésem lenne az építtetők felé : Miért az ország egyik legismertebb, és legjobb építészét akarják megbízni “sufni-tuninggal”? 😀
    És végül, kedves Szilveszter, az ön kedvéért még egyszer bocsánatot kérek az ismeretlen építtetőktől, ha megbántottam őket. Én a kormány által kialakított szabályozást kritizáltam, az építtetőknek joguk van “használni a kiskaput”. 🙂

Szólj hozzá!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Ez a weboldal az Akismet szolgáltatását használja a spam kiszűrésére. Tudjunk meg többet arról, hogyan dolgozzák fel a hozzászólásunk adatait..

SAJÁT
Családi ház Pest megyében | 2. Rossz adottságú telek

Oldalhatáros beépítés + garázs + jó tájolású utca felöl lejtő telek. Lehet rosszabb? A fenti írásban azt írtam anno, hogy “A tervkritikákban sűrűn elforduló oldalhatáros beépítés esetén sokszor felmerül, hogy hová tegyük a garázst és a bejáratot. Ezekhez szeretnék tippeket adni. Három darab, tervezés alatt álló családi házam is beleesik a ebbe a kategóriába, mondhatom, […]

Családi ház Pest megyében | 2. Rossz adottságú telek
2018. november 23. péntek
SAJÁT
Családi ház meredek telken

Sokféle kihívás érhet egy építészt, ezek közül talán a leggyakoribb a meredek telekre való tervezés. Ez különösen akkor érdekes, ha extra meredek a telek. Elég sok ilyen telekkel volt már dolgom, ezek közül volt már olyan is, aminek bizonyos részein 100%-os volt a lejtése – 10 m-en 10 m-t emelkedett – és egy 60%-os része […]

Családi ház meredek telken
2018. augusztus 17. péntek

szolgálati közlemény

 

 

 

2018. december 1-től december 31-ig irodán kívül leszek. Amennyiben a koos.hu oldallal vagy a megjelent cikkekkel kapcsolatban véleménye, észrevétele lenne, kérem forduljon bizalommal Tóth Szilveszter építész kollégámhoz és barátomhoz a tothszilveszter.koos.hu@gmail.com emailcímen. Ezen időszakra ő lesz a koos.hu adminisztrátora és moderátora. 

Koós Miklós építész

feliratkozás a koos.hu hírlevelére

legfontosabb jogszabályok

minden fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább