Regisztráció/Belépés

további cikkek

Avatar
.:iStván:.
2010. augusztus 10. kedd

Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál?


Ha valaki autót vesz, akkor általában elviszi az ismerős szerelőt, vagy valamelyik autószereléssel is foglalkozó ismerősét nézze át, milyen állapotban van a megvenni kívánt autó.

Ha valaki házat, lakást, épületet vesz, akkor többnyire saját maga megnézi (nagyon ritka az, aki visz magával egy szakembert), és eldönti tetszik-e neki.

Azért egy autó és egy lakás ára között van egy kis különbség.

Sokszor tapasztalom, hogy az emberek felelőtlenül vásárolnak épületet/lakást, olvasatlanul írnak alá szerződést, sokszor azon az alapon, hogy ők laikusok, úgysem értik.

Ha valaki szeretne megvenni saját maga számára egy lakást/ingatlant, mert ott szeretne élni, érdemes a környéket is jól szemügyre venni:

  • megközelíthetőség, tömegközlekedés
  • bevásárlási lehetőség, óvoda, iskola
  • szomszédok (nem túl jó lakatos műhely mellett lakni)
  • közművesítettség

Mire figyeljünk egy épülő ház/lakás vásárlásánál:

  • Az engedélyezési terv tartalma, nem mindig egyezik meg az adásvételihez csatolt műszaki tartalommal.

Ez nem mindig rossz, de a későbbi viták elkerülése végett érdemes részletesen átnézni, tisztázni mi tartozik bele a kivitelezésbe és mi nem.

  • Hozzátartozik-e a járda, az előlépcső, a terasz az épülethez, vagyis benne van-e az árban.
  • Az engedélyezési terven sokszor szerepel a gépkocsi tárolóhoz bevezető út, a bejárathoz bevezető járda, a füvesítés, esetleg fa elhelyezés, növényzet telepítése, tereprendezés, termőföld elhelyezés, esővíz tározó kialakítás. Ezek sokszor nem képezik a kivitelezés szerves részét (nincs benne az árban).
  • A terven szereplő fürdőszoba berendezés (kád, 2 mosdó, zuhanyzó, wc, bidé), csak egy lehetőség. Tisztázandó kád, formája, típusa, zuhanyzó formája, típusa, mosdó darabszáma, mi van benne az árban. Az engedélyezési terven a konyhabútor, beépített szekrények is be van rajzolva, legtöbb helyen ez sincs benne az árban.
  • A telek körüli kerítés ára benne van-e a kivitelezésben, ha igen az milyen lesz (egyszerű drót, vagy léc, lábazatos, esetleg tömör)?
  • Milyen kapu lesz? Toló? Motoros? Kézzel húzogatós?
  • Milyen a külső ablakpárkány, van-e az árban belső ablak párkány?
  • Milyen ár fekvésű burkolatok vannak benne az árban?
  • Ha a helyiségeket több féle színűre szeretném az feláras?
  • Milyen típusú kazán, radiátor kerül beépítésre?
  • Ha készült az épületről látvány terv, az azon szereplő burkolatok, fák, (homokozó, pad, virágágyás, stb.) nem mindig részei a kivitelezésnek.
  • A látványterven szereplő a lábazatra és a fal egy részére felfuttatott kő burkolatra felárat, számolnak fel.
  • A látványterven néha az ablak keret színe barna (karakteresebben mutat), az engedélyezési tervben fehér szín szerepel.
  • Ha saját magunk nem értünk hozzá („bár Magyarországon az építkezéshez mindenki ért”), érdemes szakember segítségét kérni, nézze át a tervet, és a műszaki tartalmat, esetleg szemlélje meg az építkezést. Tudom, hogy ez plussz költség, de később időt, energiát, idegeskedést spórolhatunk meg vele.
  • Az épület az engedélyezési terv szerint épül-e? Ezt a homlokzatok összevetésével láthatjuk.
  • Be van-e jelentve az építkezés megkezdése, van-e építési napló, van-e felelős műszaki vezetője az építkezésnek.

Mit tegyünk a ház/lakás átvételekor:

  • Mindig vegyünk fel átadás-átvételi jegyzőkönyvet, melyben rögzíteni tudjuk az esetleges hibákat, és a javításukra vállalt időpontot.

Saját kézzel is írhatjuk, benne kell lenni az időpontnak, címnek, jelenlévők adatainak, tárgynak, és a megállapításoknak. A végén minden lapot mindenkinek alá kell írni, és jó, ha van két tanú is rajta.

  • Kérjük el az engedélyezési terv másolatát, az építési engedély határozat másolatát, és a használatbavételi engedély határozat másolatát.
  • Kérjük el a gépészeti tervek másolatát (víz, gáz, csatorna), a kéményseprő szakvélemény másolatát. A használatbavételi engedélykor kiadott közmű hozzájárulások másolatát.
  • A beépített berendezések jótállását is kérjük el (nyílászárók, kazán, bojler, csaptelep, stb.).
  • Nézzük meg és írjuk fel a közüzemi órák állását. Ellenőrizzük, hogy az átadásig be lettek-e fizetve a számlák.

Mire figyeljünk általánosan egy, új (már felépült) lakás/épület vásárlásánál (amit egy laikus is meg tud nézni):

  • Rendelkezik-e az épület/lakás jogerős építési engedéllyel (jogerős pecséttel ellátott, összefűzött engedélyezési tervdokumentáció, kék színű aláírásokkal + jogerős pecséttel ellátott építési engedélyezési határozat).
  • Az épület az engedélyezett tervek szerint készült-e. Könnyen ellenőrizhető, hogy minden helyiségen nagyjából ott van-e az ablak ahol az alaprajzon, a homlokzaton úgy néz-e ki a ház, ahogy a rajzon).
  • Rendelkezik-e az épület használatbavételi engedéllyel (Építéshatóság által kiadott pecsétes határozat, fejléccel, iktatószámmal).

Mire figyeljünk egy régi lakás/épület megvásárlásánál:

  • Ha az épület festése, burkolása új, kívül, belül ki van glancolva az sokszor gyanúra ad okot. Nem biztos, de sajnos sokszor fordul elő, hogy az eladó rákölt egy kisebb összeget, hogy utána a tetszetősebb épületet jobb áron tudja eladni. A kisebb összeg csak arra elég, hogy az esetleges hibákat eltakarják.
  • Régi épületeknél sokszor előfordulnak repedések a falakon, födémen. Érdemes megvásárlás előtt statikussal megnézetni az épületet.
  • Ha valaki be szeretné építeni a tetőteret, vagy esetleg emeletet szeretne építeni a meglévő épületre akkor érdemes megkérni az eladót, hogy 1-2 feltárást engedélyezzen (alap megléte, állapota, födém típusa, állapota). Ez nem jelent teljes garanciát a tetőtér/emelet megvalósíthatóságára, de már kiindulásnak jó.
  • Kérdezzük, meg, hogy az épület minden részére volt-e építési engedély. Régen az épületeket több ütemben, sokszor engedély nélkül is bővítették. Ha az engedély nélküli bővítés elkészülte után, még nem telt el 10 év, akkor megnyerhetünk magunknak egy kis plusz költséget és ügyintézést, egy esetleges fennmaradási engedély beszerzésével.

Jártam, már úgy, hogy a vételár egy részét álló bank csak akkor volt hajlandó a hitelt folyósítani, amikor minden épületrészre bemutattuk a használatba vételi engedélyt, és minden épületrész felkerült a hivatalos térképmásolatra (vagy beszerzésre került egy igazolás az építéshatóságtól, hogy az épület minden része 10 évnél régebbi).

Egyik legnagyobb probléma a magyar építőiparban, hogy ha egy cég eladásra felépít egy lakást, miután eladja, pár hónap múlva megszüntetheti a céget, és új cégnévvel építheti a következő épületet. Ekkor a garanciára, általában keresztet vethetünk.

Az építtetőknek/vásárlóknak is kicsit körültekintőbbnek kell lenni, érdeklődjenek az eladó/kivitelező után.

Az eladó esetében, a megvenni kívánt házról érdemes elbeszélgetni a szomszédokkal (ekkor kiderülhet az is, hogy milyen a szomszéd), de esetleg a régi építésről is megtudhat az ember pár okos dolgot.

A kivitelezőnek érdemes megnézni régebben készült épületét, megkérdezni az ott lakókat a tapasztalataikról (határidők betartása, garanciális javítások elvégzése – vissza megy-e javítani).

Mivel az utóbbi másfél évben drasztikusan csökkent az építkezések száma, így talán lassan valamit tisztul majd a piac.

De kedves leendő vásárlók, és építtetők, kérem, ne higgyék azt, hogy a ’válság’ miatt jó minőségű, I. osztályban kivitelezett, szuper energetikai jellemzőkkel bíró, garanciával rendelkező épületet lehet venni, vagy építtetni már 100.000-110.000 Ft/m2 körüli összegért.

A magyar építőiparban sincsenek csodák!

Hozzászólások (4): megnézem

  • Avatar

    grin

    2010. augusztus 10. kedd - 09:44

    #73062

    Hümm, hosszú hozzászólás kellene, mert van még egy csomó dolog, tapasztalatom szerint, ami használt ház vásárlásánál elengedhetetlen, így csak véletlenszerűen.

    Telekkönyvi kivonat (tulaj stimmel?), térképkivonat (ház, melléképületek feltüntetése), megnézni verőfényben (ezer fok padlástérben), megnézni nagy eső után (beázik a pince), szomszédokkal nagyon fontos beszélni (“igen, kedveském, tényleg csak 30 napig tartott az egész építkezés”, két házzal arrébb a kocsmás józsit háromhetente viszi el éjjel a rendőrség, esőben úszik a kert, …), odamenni hétköznap, hétvégén napközben és estefelé (mekkora a forgalom az utcán), jár-e busz az utcán (lehetőleg éjjel :-)), és persze megnézni a hőszigetelést (főként a padláson), a penészesedést (légzáró ablakok szigeteletlen házon), a tetőről hiányoznak-e cserepek, ki van-e fagyva a kémény, stb stb stb
    20-30e Ft-ért vannak emberek, akik kimennek egyszerűbb átnézésben segíteni, 40-50 körül már statikus is elérhető.

  • Avatar

    Rezsnyák Péter építész

    2010. augusztus 11. szerda - 10:46

    #73071

    Naggyon-naggyon jó poszt, még futólag olvasva is. Ha ilyenre kérnek, mindíg azt szoktam kérdezni, lélekben igent mondtak-e a vételre? Ha igen,abban az esetben a nem csak egy állapotismertetés a cél, hanem a lehetséges teendőket is számba kell venni.Megítélésem szerint, egy kész épület megvásárlása ugyanúgy igényelné az alapos állapotfelvételt , és ez segítene elkerülni az olyan szituációkat,mint minap tapasztaltam személyesen. Idézem: “Eredetileg építkezni akartunk, és egy küszöbök nélküli,földszintes , alacsony energiájú épületet szerettünk volna. Végül ezt a házat vettük meg, és ezt építenénk át. Mibe kerülne? ” Ekkor kérdeztem meg, hogy akkor miért vettek egy masszívan szinteltolásos, B-30-as téglából épült házat, 30 M Ft-ért?
    Hát…., ez volt a válasz. Ha lett volna mellette egy építész, talán hallgatott volna rá.

  • Építsek házat vagy használtat vegyek? 2. rész

    2014. április 26. szombat - 10:30

    #88055

    […] ízben írtunk, többek között a Telekkeresés 5. | Meglévő ház korszerűsítése illetve a Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál? című cikkekben, a mostani 3 részesre tervezett kis sorozatunkban igyekszünk összeszedni a […]

  • Építsek házat vagy használtat vegyek? 3. rész

    2014. április 28. hétfő - 01:00

    #88065

    […] témáról már több ízben írtunk, többek között a Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál? című cikkekben, a mostani 3 részes kis sorozatunkban igyekeztünk összeszedni a […]

JÓTANÁCS
Építsek házat vagy használtat vegyek? 3. rész

A témáról már több ízben írtunk, többek között a Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál? című cikkekben, a mostani 3 részes kis sorozatunkban igyekeztünk összeszedni a legfontosabbakat és párba állítani, kinek melyik lakásépítési mód való, melyiknek milyen előnyei és hátrányai vannak. Az első részben az új épület építésével kapcsolatos előnyökről és hátrányokról írtunk, a másodikban a meglévő épületek átalakításáról, ebben a […]

Építsek házat vagy használtat vegyek? 3. rész
2014. április 28. hétfő
JÓTANÁCS
Építsek házat vagy használtat vegyek? 2. rész

A témáról már több ízben írtunk, többek között a Telekkeresés 5. | Meglévő ház korszerűsítése illetve a Mire figyeljünk lakás/ház vásárlásánál? című cikkekben, a mostani 3 részesre tervezett kis sorozatunkban igyekszünk összeszedni a legfontosabbakat és párba állítani, kinek melyik lakásépítési mód való, melyiknek milyen előnyei és hátrányai vannak. Az első részben az új épület építésével kapcsolatos előnyökről és hátrányokról […]

Építsek házat vagy használtat vegyek? 2. rész
2014. április 25. péntek

legfontosabb jogszabályok

minden (2019 márciusáig megjelent) fontos jogszabályt, amire szükség lehet, egy helyre gyűjtöttünk össze: Étv, OTÉK, Épkiv, 312/2012, 266/2013, CPR, OTSz, az energiatanúsításról, a bírságokról, az egyszerű bejelentésről, ... stb tovább